日前，保利以54.5亿元在上海周浦拿下一宅地，实际楼板价达到54500元/平方米，已经远远超出周浦板块4-4.5万的均价区间，这一结果意味着，未来这个楼盘可售部分的成本价格将冲击8万元/平方米。

消息一出，周浦这边几乎每一个销售人员都会喜形于色地告诉看房者：“地王一出，周浦未来的房价妥妥地站上8万元/平方米，旁边的上海迪士尼6月16日就正式开园了，要买赶紧，不然还得涨！”地王把周浦未来房价预期推高至8万/平方米，地王周边项目已经按捺不住涨价的冲动，在售盘“补涨”究竟是一场营销的“嘴炮儿”，还是未来现实呢？

评测项目：世茂云图（二期）

地址：南汇区康涵路58弄（林海公路上南路交叉口）

售价：未定/一期累计住宅合同均价38036元/平方米(数据来自网上房地产)

区位：距离迪士尼20分钟车程；与周浦地王直线距离一墙（围墙）之隔；距离周浦万达广场约1.4公里。

▲交通出行

从项目自驾出行主要通过林海公路和上南路，林海公路是杨高南路的延伸段；已开通的轨交16号线（沿线楼盘、更多地铁盘）周浦东站，距离项目超过8公里，搭乘不便，未来将建轨交18号线（沿线楼盘、更多地铁盘）周浦站，距离项目约1.4公里，预计2020年通车。

▲区域配套

项目本身不带教育规划，附近规划有一所幼儿园和一所小学；医疗配套上，最近的周浦医院直线距离大约为5公里；周边集中型商业主要依托周浦万达、小上海商业街，距离项目1.4公里。

▲社区品质

世茂云图共规划有14栋高层，楼间距大多在六、七十米，社区内打造了适应全龄的多样主题乐园。同时，项目非全人车分流，但设立了专门的车行口和车行道，保证业主安全，车位配比1：1.2，高于一般小区配置。

▲户型分析

世茂云图即将推出二期，主力户型之一的84-87平方米三房，户型方正，87平方米做到三房，面积尺度都可作为卧室使用，十分难得，但三房仅有一处卫生间，户型也并非南北通透型户型，仅靠北向通风井增加通风，对于面积的控制稍显用力过猛。

“宽适版”109-111平方米三房，主卧套房设计，但主卧L型衣帽间空间设计过于狭窄，储存容量甚至不如紧凑户型。

▲装修标准

世茂云图精装交付，具体装修标准包含在总价中，从其选用的装修材料估算下来大约5000元/平方米。其采用的为一线的主流品牌——卫浴采用的科勒全智能系列、松下浴霸、摩恩台盆等；整体厨房则用方太六件套；厨房吊顶安装了凉霸，还安装了蓝牙音响筒灯，只需和IPAD蓝牙功能相连，就可烹饪听歌两不误。全屋更有大金中央空调、博世地暖以及百朗可除PM2.5的新风系统。

[探访手记]

曾经周浦板块也是浦东板块价格洼地，以刚需为主，但随着迪士尼、轨交18号线等市政建设的相继落地，周浦也是“水涨船高”。据世茂云图的某中介代理透露，地王诞生后，周浦二手市场出现房东普遍跳价或惜售现象，价格体系相当不稳固；世茂云图作为该板块距离地王最近的项目，今年年前一期便已售完，成交价为4万元/平方米。世茂云图置业顾问表示，二期还没有拿到预售证，推出时间待定。看房过程中，置业顾问反复暗示“地王邻居”的影响力，透露下次开盘价6万元/平方米也不足以为奇，显然正在蓄客的世茂云图正处在与意向购房者进行心理价格博弈的关键节点。

综合评级：世茂云图二期定价尚未明朗，是否调价并非完全取决于地王的出现，而是近期看意向购房者的价格敏感度，抗性越大或涨幅越小。

评测项目：中骏柏景湾

地址：林海公路上南路交叉口

售价：50000元/平方米↑

区位：距离迪士尼20分钟车程；与周浦地王直线距离400米；　距离周浦万达广场约1.4公里。

▲交通出行

与世茂云图类同。

▲区域配套

与世茂云图类同。

▲社区品质

中骏柏景湾（资料、点评、论坛）整体容积率仅1.8，高层间距基本在70米左右，超大栋距在目前周边在售的公寓项目中是比较少见的；　社区约45000平方米的园林景观，设计5大主题风情园林，项目配有1000平方米的社区会所，车位配比为1：1，实现人车分流。

▲户型分析

中骏柏景湾加推了一批三房两厅两卫户型，分为91、107、116平方米三种类型，主卧均为套房设计，开发商在建造时已将部分房间内只计算一半面积的飘窗结构全部打通，从而提升了空间使用尺度，得房率高达84%，其部分户型1:1的双次卧空间布局也和一般户型的配比不同，餐厅及卫生间均设置在靠近玄关处欠合理，双厅功能空间划分并不明显；项目还规划有40套160平方米左右的联排别墅产品，目前暂未推出。

▲装修标准

根据中骏柏景湾置业顾问报价，其精装交付标准在3000元/平方米。选用的装修品牌属于市场常规的配置，中规中矩。值得一提是，入户门为指纹识别系统，入户体验高大上。

[探访手记]

中骏柏景湾新一批房源报价在50000元/平方米，而今年年初销售的房源均价在38000元/平方米，时隔仅4个月不到的时间，涨幅高达32%。根据网上房地产显示，中骏柏景湾目前在售的最新房源三月就领到预售证，网上备案销售价格从最低39000元/平方米至最高58300元/平方米，从实际报价来看离“最高上限”还有相当大的“升值潜力”。项目销售顾问强调，未来中骏柏景湾可满足张江（板块楼盘、地图选房）工作的高端人才以及迪士尼度假区的工作人员的租赁需求，91平方米户型适合用作投资，目前周边同类型带装修的住宅租金价格可达到3000元/平方米/月，未来中骏柏景湾交房后租金有望冲击6000元/平方米/月，乐观地让人咋舌。

综合评级：中骏柏景湾目前主要针对本地首改型置业客群，未来将对接更多产业导入人群需求，只不过，总价500万元起的总价区间，对于产业导入人口来说，置业压力不小，有点卡在“喉咙口”。

阳光城丽景湾PLUS已先行售罄

事实上，周浦地王出现的周浦镇西社区规划有大体量的商品房（资料、购买、论坛）住宅区等待持续开发，世茂、中骏、阳光城、保利等品牌房企已相继进驻，其中，阳光城丽景湾PLUS已在周浦地王拍出之前先行售罄，据悉，该项目首次开盘便热销逾400套，其中精装三房产品，同样定位改善置业客群，均价43000元/平方米。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，基于周浦土拍市场的高温，加上离开迪士尼不远，可以受辐射利好，轨交18号线等概念，地王预计未来售价高出周边产品售价50%以上，其中风险也不言而喻，但可以坚定未来房价坚挺的预期，因此近期一些投资客在该板块寻找入市机会。目前在售的中骏柏景湾和世茂云图，后期还有大量未售房源（至少有一半以上），前期良好的去化显示本身也没有太大资金回笼压力，而未来利润可期，开发商并不想卖得过快。值得注意的是，当前购房心态不是很稳定，预期的大起大落不利于市场成交稳定发挥，一旦土地市场走弱，周浦板块房价可能陷入被动。

[相关链接]

周浦地王相邻在售二手房源5月挂牌价

楼盘　挂牌均价　涨幅

天台别韵　34202元　↑9.35%

天台星城　37662元　↑0.89%

阳光城丽景湾　38650元　↑14.17%

御沁园　39115元　↑3.15%

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