广州近十年 一手住宅网签均价走势 （注：广州原十区数据，不含增城、从化。2016年为前四个月数据。） 文/詹青 制图/冯茵 数据来源/阳光家缘、广州城乡建设

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《羊城晚报·楼市周刊》

羊城晚报记者 詹青

“楼市君”下半年的正确打开方式

“楼市君”的诡异善变与捉摸不定，从来都令人抓狂，因此，在任何时候，当你以“逆转”、“调整”来预测楼市走势，总能博得眼球。在“最红五月”与“最火端午”的光环下，今年下半年的楼市仍然逃不过这些“套路”。其中，最大的套路是——量与价的“相爱相杀”。当前，广州楼市正处于量价齐涨、比翼双飞的“蜜月期”，然而一旦平衡被打破，情节分分钟将会被逆转。

“最红五月”：广州楼市笑傲江湖

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对“楼市君”来说，自始至终都离不开量与价这对CP关系。（CP是英文character pairing的缩写，原本表示人物配对关系，近年在其他场合开始广泛使用。）

今年上半年，广州楼市处于甜蜜蜜的量价齐涨、比翼双飞的“蜜月期”。

广州楼市成绩有多好？看以下几个数据就明白了：网签12715套、面积140万平方米，创史上成交量最多的“红五月”；连续三个月网签量破万套；创自2010年限购以来的最高成交量……

在四大一线城市面前，广州“楼市君”不仅连续两个月网签量排名榜首，5月份的网签量更大幅甩开北上深，笑傲江湖。

事实上，广州楼市今年上半年的火爆，源于量与价这对“CP”的相对平衡状态。向来，量与价有着非常密切的关联，当成交量放大，成交价也会助涨；当成交价上涨，买家出于“买涨不买跌”的心态，又会把成交量推高至新阶梯，继而进一步推动涨价行情。然而，当楼价上涨超越买家心理价位，市场承接力便会反作用于成交量，导致成交量下跌，成交价也会表现为有价无市，市场由旺转淡。

四五月份，广州“楼市君”之所以能够笑傲江湖，正在于量价平衡保持得相当好。广州楼市相对理性，即使成交量大幅增加，成交价也没有上涨过快，而是小心翼翼地维持着相对的平衡。因此，虽然广州楼市的火爆行情来得晚了些，却是相当扎实。

“最火端午”：起承转合不负众望

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广州楼市火爆行情的扎实，证据还在于“最火端午”的次第到来。

“最红五月”，广州楼市连续13周成交量破2000套。按照业内的普遍预期，6月，广州楼市将慢慢转入传统销售淡季，也该歇一歇了。然而，市场显然不打算画上休止符。

端午小长假，广州楼市仍是各种“火火火”。即使欧洲杯开锣，热情的球迷依然没有忘记“楼市君”。外围楼盘攻势依然猛烈，关键都是大盘大手笔，继花都万达旅游城巨量推新后，番禺大盘祈福缤纷汇推超千套新货，现场震撼。中心区板块则是静鸡鸡“烧大火”，天河区峻林悄悄推新货，买家要找关系“抢”。至于其他热点板块，也是人财两旺。之前的成交旺势，并没有停下来的意思。

据数据中心统计，今年端午假期，广州一手楼网签792套，同比上升9.5%；均价为15374元/平方米，同比上升7.2%，量价齐升。本月6日至12日，网签套数甚至突破3000大关，无论成交套数还是成交面积，均为近五年的“最火端午”。看来，楼市稳健让供求双方都充满信心，房企也在悄悄积蓄力量，等待下一轮爆发。

一个漂亮的起承转合后，“红六月”还将如期而至。

下半年：注定有一场“相爱相杀”

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下半年，楼市走势将会如何？

舆论多表现出担忧。日前，《人民日报》刊登题为《开篇首季问大势》的文章，在提及房地产时，多次预警一二线城市房地产价格上涨过快、过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险。本月7日，《华尔街日报》发表题为《中国房地产类股为何没有随房价一同上涨》的文章，指出中国最近出现一波房地产市场繁荣，却没有从房地产股票的走势上反映出来，这种脱节是对投资者的一个警告：即当前的房地产复苏不可持续。

不过，市场乐观情绪仍然饱满。

中原地产的土地监控报告显示，今年前五个月，全国已经产生120个“地王”，比2013年全年多出一倍。截至5月25日，50家典型房企的平均拿地成本达到6283元/平方米，比去年同期增加48.4%。这反映出房企对于未来一年多的市场预期。

同时，随着销售市场持续升温，房地产去库存进展明显。全国商品房待售面积已经连续两个月减少，广州楼市更是如此。即使库存压力最大的花都区，以5月份的成交量，消化周期已降至15个月，按照16个月为相对平衡的库存指标，可谓“轻舟已过万重山”，更何况库存压力不大、相对缺货的市中心区？

值得注意的是，随着成交量上涨，成交价也表现出上涨势头，在“买涨不买跌”的买家心态与开发商难以遏制的涨价冲动推动下，楼价上涨成为必然。中地行市场研究部的监控数据显示，在四五月份均有网签的350个项目中，有174个项目涨价（涨幅达到或超过2%），占比接近五成，预计下半年涨价行情将会越演越烈。

量价“相爱相杀”的剧情将会继续发展，直到平衡打破的那一天。

量价平衡：何时将会被打破？

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必须承认，楼市的周期性调整规律不会改变，量价之间的平衡被打破只是时间的问题，广州楼市只是将平衡保持得较好，推迟其到来，但并非不会到来。

可以说，“楼市君”目前面临的最大悬念，就是量价平衡何时将会被打破。在北上深楼市疯狂行情暂告一段落的下半年，广州楼市可能不至于反转，但必然会有一番调整。

近十几年来，楼市一直处于“东方不败”的神话光环下，但是细究起来，楼市的涨跌周期也是泾渭分明：第一个周期从2004年至2009年上半年，楼市一路上涨，直到被全球金融危机打断；第二个周期从2009年下半年至2012年年中，楼市重拾涨势，然后被调控打断；第三个周期从2012年下半年至2014年年中，这个周期最为疯狂，2013年北上广深新房价格同比涨幅一度超过20%；2014年5月份后，楼市又转为普遍环比下跌，并一直盘整至2015年。从2015年下半年开始，盘整周期长达一年多的楼市，又开始遏制不住上涨欲望，北上深出现疯狂上涨行情，广州则延后至2016年出现量价齐涨，从周期性来看，这次上涨行情出现是必然的。

然而，分析楼市过往的这几个涨跌周期，可以明显看到，周期历时越来越短，也就是说，涨势持续的时间越来越短、下跌的盘整周期却越来越长。在第一个周期中，涨势持续了好几年；在第二个周期中，涨势持续了两年多，但2011年之后的涨幅不大，较大幅度的上涨只持续了大约一年半；在第三个周期中，涨势持续了一年半。

那么，问题来了：在最近这个周期，楼市涨势能持续多久？能超过一年半吗？下半年的楼市，即使再度走强，会否也难逃“强弩之末”的命数？

“地王”不是买家的世界末日

□本刊评论员

一周热评

从根本上说，房价决定地价，而不是地价决定房价。 作为消费者，我们不会为“地王”欢呼，但也不必为“地王”涌现而过于担忧。

如果说现在的楼市是火热，那么土地市场就是过热。同策咨询研究部数据显示，今年前五个月一二线城市共出现百余个“地王”。各种“地王”的出现，以央企为主的国企成了重要推手。中原地产研究部统计数据显示，今年截至5月31日，全国土地市场超15亿元的105幅高总价地块中，有52幅为国企夺得，共砸下1785.8亿元。

在这样的过热背景下，有消息称，包括国资委在内的多家监管机构对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求其收敛追高拿地行为。

从过往的经验来看，这样的消息未必是空穴来风。问题是，就算央企被约谈，“地王”同样不会消失。首先，央企拿下的高价地块，占比不过近半，另一半高价地被其他房企所夺。以最直观的办法计算，央企收手，“地王”也不过少了一半，不至于马上消失。其次，这轮“地王”涌现，和众多房企回归一二线城市密切相关，甚至连以往在三四线城市起家、发展壮大的碧桂园等房企，也不断加大进入一线城市的力度，期望争夺更多的市场份额。可以说，现在主攻一二线城市的开发商，已达到人满为患的程度，现在一二线城市推出的土地，僧多粥少态势明显，多人争，价格自然上升。再次，“地王”的出现，是市场之手在发挥作用。现在楼市火热，房子卖得越来越多，开发商库存的“生产资料”土地则越来越少，为企业自身长远发展打算，开发商必须大幅补充土地，对土地的需求增加，价格自然上升。

要想“地王”大幅减少，不是要央企收手，而是要让开发商的重心再度从一二线城市转向三四线城市，或者转向国外；又或者楼市逆转，房子难卖。目前，这些情况在短时间内难以出现，因此“地王”仍将继续。

就算“地王”继续，也不能说是买家的世界末日。

很多人认为，“地王”会推高房价。事实上，确实有些楼盘借“地王”造势、提升价格。但实际上，“地王”和高房价未必挂钩，真正决定房价能否上升的，是买家的购买欲望，是房子能否畅销。房子卖得好，房价才会上升，房价上升，开发商才有更多钱买地，“地王”才会现身；房子一旦滞销，就算出现再多的“地王”，楼盘也不敢盲目涨价。从根本上说，房价决定地价，而不是地价决定房价，只是十多年来，包括广州在内，中国众多城市高地价和高房价同时出现，人们才混淆了两者的关系。如果有买家因为楼市门槛过高而无法达成置业梦想，只能抱怨买房的人太多，而不是将矛头指向“地王”。

2010年、2013年的经验告诉我们，“地王”大量诞生之时，也正是楼市调控政策收紧之日。今年3月底以来，上海、深圳、苏州、南京等热点城市政策逐步收紧，未来收紧范围可能继续扩大，这将会抑制甚至打压房价的上升，降低楼市入市门槛。此外，“地王”大量诞生的时期，往往是楼市周期的高点，此后楼市将会慢慢走低，成交放缓，为加速成交，开发商将会推出更多优惠、更多折扣，同样也会降低入市门槛。

作为消费者，我们不会为“地王”欢呼，但也不必为“地王”涌现而过于担忧。

（执笔/张秀钦）

上半年广州楼市"量价齐涨" 下半年或被逆转

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