（原标题：深圳新房均价破5.5万 6月市场普涨不再）

豪宅的野蛮生长让深圳5月的新房均价攀上高峰。

深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳规土委”）数据显示，5月份全市一手商品住房成交均价（也即“新房均价”）达55817元/m2，环比上涨11.9%。

豪宅成交火爆是5月份新房均价上涨的主要原因。机构数据显示，5月份深圳每10套住宅成交中就有一套是千万豪宅，随着6月更多豪宅入市，结构性成交将更深入地影响深圳楼市；而另一方面，部分区域的新房和二手房出现价格下调，深圳楼市普涨不再，分化开始。

结构性拉涨

尽管“3·25”新政对市场的影响还在，客户观望情绪浓厚，影响成交量仍在低位，但受半岛城邦（资料、购买、论坛）、玖龙玺等高端楼盘的拉升作用，5月深圳市新房成交均价达到5.58万/平方米的历史高位。

深圳中原研究中心数据显示，5月份深圳豪宅共成交486套，环比上涨28.5%，在深圳市新房成交占比也达到了17.5%的历史峰值。而深圳市5月份豪宅整体均价环比上涨3.3%，达82485元/平方米。

分区域来看，福田区和南山区分别以89908元/平方米、80180元/平方米的新房均价睥睨全市。

从高端豪宅成交类型来看，5月份深圳市豪宅成交的主力仍然是平层豪宅项目。中原研究中心数据显示，深圳市5月份平层项目共成交7.09万平米，环比上涨27.8%。

另据深圳规土委数据显示，深圳市5月份144平方米以上户型占一手商品住房总成交金额的36.15%。

平层项目的主要成交几乎全集中在南山区，像半岛城邦三期、地铁前海时代、宝能城花园以及恒裕滨城（资料、购买、论坛）二期这样的项目是成交的主力，由于面积和地段上的优势，近年来平层豪宅成为了主流的居住方式。

以半岛城邦为例，位于蛇口、均价10万以上的半岛城邦三期在4月初推出了533套85-229平方米精装住宅，成交470套，总销售金额57亿元，其中多数在5月签约，拉升了整体房价。

从成交总价来看，5月份千万豪宅占总豪宅成交比例的67.1%。其中1000万－2000万的中端豪宅大幅增加，占比55%，成交主要来自地铁前海时代、半岛城邦三期以及宝能城花园新锦安壹号公馆以及深圳中心（资料、购买、论坛）天元等项目。

而1000万以下的豪宅较上月减少9.1个百分点，占比32.9%。成交主要来自中高端豪宅自带的小户型，像半岛城邦三期和恒裕滨城二期等，均含有80多平的小户型。

值得注意的是，在豪宅大量成交的同时，深圳市新房成交量整体较上月环比下降3%。中原地产研究员王琰认为，目前市场处于调整状态，5月份仍是“3·25”政策的消化期，入市项目仍以刚需项目为主，值此蓄客不足、客户对价格抗性较大的敏感时期，许多豪宅项目也都延迟了入市时间。

而一位不愿透露姓名的开发商人士认为，深圳市场目前已经出现了“伪豪宅”现象，也即单价10万以下的项目，很多并不是真正的豪宅，就是普通住宅。当市场冷静下来，被过分乐观冲昏头脑的人会重新考虑这类房产的价值。

分化的市场

6月2日，央企电建金茂联合体摘得龙华区上塘地王，楼面价高达56781元，保守估计项目售出单价至少达10万元，而龙华区5月新房成交均价为40421元／平方米。

在王琰看来，随着龙华上塘地王的诞生，大众对深圳房价的上涨预期将被继续推动。

但在随后，龙华壹城中心开盘，以5.5万元／平方米单价推出1000多套可售房屋，小户型价格更低至5.16-5.3万/平方米，打破了地王推涨房价大幅上涨的逻辑。

壹城中心的低价开盘并不是特例，在坂田、龙岗等区域，也出现了多个新盘低开、优惠放大的情况。

中国指数研究院数据显示，上周（6月6日-6月12日）深圳新房市场成交周期性下滑，成交量下降。截至6月12日，深圳商品住宅共成交658套，环比前一周下降15.42%，成交面积为6.74万平方米，环比前一周减少13.55%。

虽然本周（6.6-6.12）市场较前一周冷淡，但成交均价较前一周上涨，本周高价位楼盘产品热销，成交均价为57959元/平方米，环比前一周上涨2.84%。

中原地产认为，随着地王效应的显现和开发商加推，下半年新房市场将告别冰冻，热度回升。

而二手房方面，根据链家市场研究中心统计数据，近两周深圳各区业主报价不但没有大幅上涨，反而有所下降，福田放盘价下调最猛。宝安、蛇口片区业主放盘价较高位降低10%左右。

另据深圳中原研究中心的监测，上周（6.6-6.12）深圳二手住宅共成交873套，成交面积约为7.7万平方米，同比分别下降12.4%和11.7%。

中原分析，现阶段二手房的成交备案量仍然处于较低位置，大幅低于去年12月2000多套的周平均量，由于前期市场低迷，实际成交回升无力，预计6月二手过户量仍不会有大幅回升。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，判断楼市回暖的依据，一是要看成交量是否回复之前的市场平均水平，因为只有成交量上去后，成交价格才具有参考性；二是要参考二手房的成交量。“目前从政策层面来看，也存在较大变数，需要再观察几个月，大概到9月，市场才会明朗。”

尽管市场严重分化，回暖未明，但深圳楼市的整体均价短期内很难降下来。2016年以来，深圳“10万+”豪宅已由去年的2个升至如今的24个；6月份豪宅成交或将继续拉动房价结构性上涨。

6月3日，豪宅项目华侨城新天鹅堡推出约315套298-380平方米及545平方米住宅，折合单价11.6-16万元/平方米。根据中原数据，当日去化约40%，即销售四成。

除华侨城天鹅堡外，万科瑧山府、香山美墅（资料、购买、论坛）云邸、水湾1979等豪宅6月也将入市；整个6月深圳预计有19个楼盘入市，推售量较4、5月有所增加。

从供应量来看，中国指数研究院数据显示，截至6月12日，深圳商品住宅可售套数40345套，环比前一周上涨3.78%，可售面积为442.4万平方米，环比前一周增加2.90%；去化时间9.12个月，逼近去化警戒线。

业内人士认为，这或将从整体上抑制深圳楼市的上涨空间，去年以及今年一季度的暴涨很难再现。

深圳新房均价破5.5万 6月市场普涨不再

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