作为一线城市，上海楼市在3.25“新政”的调控下有所回温，但是，5月初的一场“地王丛生”的土拍又给上海楼市浇了一把火，那么上海楼市在冷暖交替中走势会怎样呢？

城市观点论坛上海行就 “一线限购之后的楼市温度”为主题探讨了当前上海楼市的未来走势，上海房地产业内人士和开发商代表发表了观点。

对于上海“新政”后今年房价的走势，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为：“此次上海的调控政策并没有解决供求关系的矛盾，只是通过抑制需求，使得需求延后爆发，不能化解楼市的热度。在这种情况下，我们预测上海楼市由于供应量减少而销售面积会低于去年，但是，房价会继续上涨，我们预计房价涨幅不会低于10%。”

对比新政前后各30天的成交数据，上海“3.25新政”对成交量影响巨大。来自易居研究院的数据显示，新政后30天上海楼市成交量环比下降了50%。上海的16个区全部出现了成交面积下滑的态势，其中，虹口区的成交面积跌幅最大，为94%。

对于成交量下滑的原因，中原地产中国大陆区主席黎明楷认为：“在2015年中原地产的上海二手房成交统计中，有47%都不是本地人买的，都是外地人。所以在‘新政’实施后，我们总体算一下，应该上海本身的购买力会减少了接近30%左右。”

但是，上海楼市成交量下滑的同时，房价却依然坚挺。

对比“3.25”新政前后各30天的数据，上海楼市成交均价从每平方米33653元下跌至每平方米31717元，跌幅为6%。但是在上海的16个区中，还有8个区的房价在新政后一个月仍在上浮。其中，位于上海市中心的黄浦区以26%的涨幅领跑，静安区的成交均价则上涨了20%。

对此，交通银行首席经济学家连平也认为：“一线和部分二线城市在政策调控下面成交有明显的回落，但是，成交回落不等于价格也同样的回落，尤其是一线城市，比如上海，库存已经是捉襟见肘，如果不加大投资力度，未来整个供求关系还是处于一个偏紧的状况，就会比较容易导致房价上涨。”

而按照市场机构克而瑞年初的数据显示，一线城市的库存量已经不足，其中，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。

欧阳捷认为，由于上海供应端不足，供需关系严重失衡，楼市新政从需求端入手，通过限制外地人购房和提高购房门槛来调控房价并不能实现降房价的目的。

从供给侧改革入手，欧阳捷建议，应该适当缩减工业用地和商业用地规模，加大住宅用地的供应。

按照指数研究院提供的数据，2003年至2015年，上海出让的商业用地规划建筑面积达到6672万方以上，按照常住人口新增人均商业面积达到2.49平方米，是2003年之前商业面积和非出让的商业面积总和的两倍。

从商业用地涨幅过快且供大于求的角度，欧阳捷提出，上海可以减少商业用地，从而增加相应比例的住宅用地的供应量。

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