继金融资本之后，产业资本成为进入地产红海的又一股不可忽视的力量，国内大客车生产商宇通集团就成为“新进者”。

产业资本杀入

龙湖旧将冯劲义、周德康、赵男男与宇通集团达成一致，三人以合伙人的身份接手绿都地产，目标是做中国升级版的“黑石”，而宇通集团则提供包括资金在内的支持。

宇通集团是中国最大的客车生产集团，成立于2002年，绿都地产是宇通集团旗下房地产板块的企业。根据克而瑞2015年中国房地产企业销售额排行榜，绿都地产2015年销售额为106.2亿元。

绿都地产目前已进入上海、南昌、郑州、开封、洛阳、焦作、新乡、南阳、濮阳等9个城市，拥有25个地产开发项目，总开发体量逾700万平方米。未来，绿都地产将重点布局四大区域，包括以上海为核心，辐射周边城市的长三角区域;以郑州、洛阳城市带为核心的中原区域，以及华南和京津区域。

绿都地产总经理冯劲义告诉第一财经记者：“宇通集团对我们三个人的团队进行了充分的授权，我们以合伙人的形式组成管委会，用管委会形式对绿都地产进行管理，绿都地产下面将以事业部形式运作，希望以此把我们团队的创业精神带动起来。”

这或许也代表了产业资本对地产的一种态度：相比传统制造业，地产的利润空间仍有足够的潜力和空间可挖，所以，进入地产成为很多产业资本多元化投资的首选。不同在于，以何种形式进入地产业?

格力电器的选择是，成立地产公司，直接投资拿地开发，宇通集团最初的选择也是如此。只是，冯、周、赵三人的出现，给了宇通集团另一种选择——把资金交给专业的操盘手和管理人，希望利用这个可以把绿都地产的平台做大。

所以，绿都地产将变成一个平台，向上，对资本完全开放，包括宇通集团;向下，对内外部所有团队开放，以创业团队的形式聚拢在这个平台上，包括绿都地产原有的团队，并更多通过并购手段获取项目。

金融资本蜇伏

不同的是，金融资本同样看好地产行业。平安作为金融集团，近几年却在地产行业动作频频，特别是2014年。

2014年是房地产行业的调整之年，整体市场销售不景气，房企拿地就显得小心翼翼，而平安却开始“抄底”入市，旗下深圳联新、杭州安丰置业、杭州安东置业及深圳平轩四个子公司斥资167.89亿元先后在广州、杭州、北京及苏州等一线及重点二线城市拿下6幅地块。采用独立开发模式时，平安也将像其他开发商一样，从拿地到开发到销售更多的是依靠自己的团队进行，而不再是仅仅进行资金投资，操盘交给其他开发商。

同样，平安也利用自己的资本优势进行大平台合作，包括朗诗、碧桂园等企业都和平安有很多合作。

聚焦于主要地产投资平台，光大安石也成为地产行业的外来者，光大控股其旗下光大安石旨在打造全产业链金融地产投资管理平台，已经开始大规模并购。2016年3月，经过289轮竞价，成都诞生新地王，1.2万元/平方米的楼板价成为史上最贵。竞得者是由朗诗、阳泉煤业及宏仁实业组建的合资公司，而宏仁实业背后正是金主光大控股的身影。

光大安石房地产基金分为美元基金和人民币基金两个板块，涉及多元化的住宅、办公和商业投资。投资方式主要是股权投资和债权投资。股权投资风险较高，收益也较高，且有机会获得超额收益;债权投资风险较低，收益也相对稳定。

股权投资基金方面比较典型的是2011年募集完成的1.5亿元美元基金一期，该基金先后以纯股权形式投资了6个项目，其中4个住宅投资，2个商业投资，单笔投资额在2000万美元左右，均控制在总募资额的20%以内。现已退出三处住宅(比如2015年初退出的沈阳荣盛的2个住宅项目)和一处商业项目(重庆大融城)，年化回报率(IRR)约20%。仍持有的上海大融城和徐州项目将全部体现为投资人利润。

3个住宅项目退出时楼盘均在售，合作方根据评估值将股权回购;而商业项目重庆大融城，光大安石的资管团队将13万平方米的批发市场全面改造为购物中心，整体销售退出，单一项目获得26%的年化回报。

克而瑞分析师房玲认为，如今房地产行业进入稳定发展期，存量的整合和盘活提升效率将是重要的商业机会。住宅方面，城市分化持续，一线城市和核心二线城市去化无忧，然而随着越来越多的开发商回归，竞争加剧，利润空间压缩，三四线则面临高库存风险不断积聚。商业地产方面，一线城市呈现出低效和总量过剩的情况，由于有强劲的消费支持，存在大量的并购整合机会，或将成为一个价值洼地。

“资本进入主要还是获取利润，通过并购等手段盘活资产，并进一步进行包装运营，将成为它们的红海中游泳的新技能。”克而瑞咨询总监黄甜认为。

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