深圳上海楼市进入“冰河时代”，广州却连月成交破万套，专家称下半年火爆继续

五一期间广州各大楼盘人气高涨，成交畅旺。

“楼市还是典型的政策市，政策支持市场就火，政策打压市场就差。”南都记者了解到，受到调控新政的影响，深圳、上海等一线城市楼市在刚刚过去的五一小长假进入了“冰河时代”，而去年至今一直不温不火的广州楼市，反而出现万人抢房、开盘夜光等供销两旺的场景，走出反“一线”行情。业内专家指出，近期广州楼市成交火爆但库存仍不少，预计接下来“淡季不淡”，下半年房价涨幅会有5%-10%。

五一上海跌三成深圳跌近九成

“这就叫三十年河东，三十年河西。此前一段时间深圳上海房价猛涨，引来了调控升级。而广州房价一直稳定，虽然没能迎来限购的放松，但至少调控也没有升级，现在也算等来了好时候。”五一小长假刚过，广州一位资深业内专家感叹。

南都记者了解到，在刚刚过去的五一黄金周，上海、深圳楼市随着高房价和调控升级，成交已经进入了“冰河时代”。

在“深六条”新政之后，4月份深圳一手住宅仅成交2340套，环比暴跌47.5%，二手住宅成交8516套，还不足3月份18706套成交量的零头。到了五一，深圳楼市继续低迷。深圳市规土委的统计数据显示，小长假期间深圳新盘市场成交量仅为38套，较去年的五一假期下滑87%。新盘市场上也仅有一个楼盘开盘，推出296套房源，和2015年五一期间5个项目集中入市、推盘1029套形成鲜明对比。

同样成交凄惨的还有上海，“沪九条”发布之后的这个五一小长假，上海新建商品住宅成交4.8万平方米，同比减少33.3%。这一数据也是上海近7年同期第二低点。五一期间上海举行的房展会也是出奇的冷清，不仅展出面积较往年减少了大约六成，现场人气也大幅下滑，买卖双方都陷入观望情绪。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，受到沪深两市政策打压，一线城市4月份的新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。“如果从同比来看，4月份北京、上海、深圳的成交面积分别下降了11.8%、24.3%、38.4%，只有广州同比增加了33.5%。”

一线城市房价最低的广州走出亮丽行情

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，从五一小长假各大城市楼市表现可以看出，中国房地产还是典型的政策市，政策支持市场就火，政策打压市场就差。

在这个五一小长假前后，广州新黄埔新盘实地常春藤首度开盘，吸引了2800人到访，开盘不到3小时就成交了600套；靠着户型设计吸引买家的万科山景城，在五一前夕连夜抢跑开盘，结果112套房源引来600多台买家，当晚“夜光”；位于广州增城的“老牌劲旅”凤凰城更是可怕，开盘现场引来超过万人围观，2小时就卖出12亿元，平均每分钟卖10套。

网易房产监控阳光家缘网数据显示，在这个五一小长假(4月30日- 5月2日)，广州一手住宅成交1014套，同比去年五一大增113%，同时15230元/平方米的成交均价，同比也有15%的涨幅。

根据中原研究部监控，与“2015年12月底-2016年1月初”这个时间段的开盘均价相比，今年五一楼市监控的27个楼盘中，有19个楼盘的价格上涨，占比七成。涨价幅度主要集中在两个区间，一个是6%-10%的小幅涨价试探市场，另外是11%-20%的中幅涨价底气十足。

而且，与往年郊区与中心城区成交八二分的形势不同，近两年来随着集中供地、多为市区靓地的特点，中心区新盘开始增多，而且集中在广纸、广钢新城、华美牛奶厂三个大板块。在五一期间，外围五郊区共计成交593套，中心六区则成交421套，双方差距正在缩小。

成交虽旺但高库存“阴影”未散

事实上，按照传统惯例，每年的“红五月”之前都是楼市传统淡季，但是在刚刚过去的三四月份，广州已经连续两个月成交破万套，这也是广州执行限购政策67个月以来，第二次出现连续两个月破万套的盛景。同时，最近连续八周单周成交套数破2000套，也证明近期广州楼市成交的稳定。

不过值得注意的是，尽管今年以来广州楼市成交量大幅上扬，但是由于新增供应同样巨大，因此广州楼市依然笼罩在“高库存”的阴影之下。

广州世联地产监控市场发现，“五一”小长假期间广州有18个项目开盘或加推，合计有4586套产品上市，成交2448套，整体销售率为53%。其中供应量约为2015年同期的3倍，成交量约为2015年同期的2.8倍，从销售率来看，基本与去年持平。

这也就意味着，尽管“五一”期间在市场供应成倍放大的基础上，市场实现了“量价齐升”，但是由于销售率基本与去年持平，这也带来库存放大的问题。方圆地产首席市场分析师邓浩志也向记者透露，根据他们内部监控，广州楼市5月初的库存量其实比4月初的库存量还要大一些。

同时，库存量还存在分化严重的现象。根据中地行统计，越秀区是目前全市最为缺货的地区，整个4月份新增商品房住宅仅116套。因货量稀少，而购房需求充足，越秀区也是最早上调价格的区域，春节至今估计涨价15%上下。而荔湾区则是五一期间供应量最集中的区域之一，广钢新城5大楼盘，加上保利西悦湾、华发荔湾荟、远东御江豪庭皆有体量较大的新货，此外还有新世界·凯粤湾、珠光御景壹号、鹅潭湾、中信西关海、金湾明珠等盘持续供应。

后市预测

今年一手房成交突破10万套？

对于今年广州楼市的开局，中原研究部分析，限购以来，不少买家购房欲望被压制，2013年“穗六条”出台再次收紧，社保年限更是升级至三年。今年是第三个年头，不少买家已经符合购房条件，客观上增加了广州楼市的购买力。

对于后“五一”楼市的走向，邓浩志认为，按照目前广州的情况来看，短期内放松限购应该不大可能，但是进一步收紧政策也不会。预计接下来数月，依然会保持比较平稳的成交量。“即便是6、7、8月这些传统淡季，每个月都保持在8000套以上的成交量应该不成问题，今年广州一手住宅成交突破10万套也应该没问题。价格方面，预计下半年广州房价涨幅会在5%-10%左右。”

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