专家称允许将商用房改建为租赁住房系去库存、补给租赁房源之举

写字楼改公寓出租或出售，产权仍是商业用房性质，此做法在广州等城市早已存在多年。 南都资料图

国家层面终于给“商改租”开了口子。5月4日，国务院常务会议就培育住房租赁市场提出意见，首次提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。这一政策被业内视为去库存、补给租赁房源之举。

但是，把写字楼改公寓出租或出售，产权依然是商业用房性质，此做法在广州等城市早已存在多年。此次政策是否变相将这类“擦边球”做法合法化了？对此，多位专家表示，改建租赁住房只能用于出租，而不是出售。

化解库存压力　补给租赁房源

在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，培育和发展住房租赁市场，与去库存过程中出现的地区性、结构性差异密切相关。数据显示，目前全国商业地产待售面积是2 .7亿平方米，住宅面积是4 .5亿平方米。2015年全国商品房销售面积中商业用房占比不到两成。“商业地产库存比住宅地产更严重。”顾云昌说。

北京房地产协会副会长、秘书长陈志说，一些商业性项目拿地较早，随着人口变化、产业调整情况发展，原先功能布局、现实需求存在***。此次提出“商改租”政策可以说寻找了一条途径来解决这个问题。特别是在三四线城市，很多商业性项目难以为继，实际上也可以给已经建成的商业地产提供一条出路。

一方面去库存，另一方面也是补给住房租赁市场房源。社科院城环所副研究员王业强指出，允许商业用房改建为租赁住房，可能对一二线城市的意义更大，因为其住房保障的压力更大。

凤凰网“政能亮”专栏发表文章说，进入3月份以来，各地房价上涨迅速，特别是一线城市更是租售两旺，如何在为楼市降温的同时，稳定市场，缓解民众焦虑，并非易事，“无论是公租房货币化，还是允许商业房改建为租赁房，乃至增加用地供应，都将在扩大供给的基础上影响民众加大从买到租的消费意愿。”

商用房转租赁房产权属性不变

事实上，把写字楼改成公寓出租或出售，但产权依然是商业用房性质，此做法在广州等城市早已存在多年。上世纪末亚洲金融危机时，大量港商在广州投资建的写字楼因此烂尾，后面接手盘活的新开发商就是通过此办法打“擦边球”，把销量不好的写字楼改公寓出售。尽管这种公寓产权只有40年，没有独立阳台、厨房，也没有配套学位，只能用商业电、商业水，但因为不限购，在房地产市场火爆情况下仍受到炒房客追捧。

目前广州商改住公寓主要在南站、萝岗等区域，2015年全市成交公寓套数约为2.6万套，2014年约是1.7万套，每套面积40平方米左右。对此，有业内人士疑惑，此次政策是否变相将这类“擦边球”做法合法化了呢？

北京房地产协会副会长、秘书长陈志说，政策意图是让商业用房转为租赁住房，产权属性不变，不存在开发商改建再出售房产的可能性。社科院城环所副研究员王业强则认为，允许商用房改为租赁房目的是为了购置并举解决住房问题，改建后租赁房应只用于出租。

“由于只租不售，对于从拿地开始就打算建公寓的开发商来说，影响不大，因为收租回报期太长。”合富辉煌首席分析师黎文江说，真正受影响的是一些已建成的闲置写字楼，因此有政策优惠，改成公寓对外出租成本会更低，市场需求估计也会更多。

“国4条”撬动万亿市场

●发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

●推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

●完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。

●强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，保护承租人合法权益。

数据

按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。房企进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”商业新模式，将创造新供给。

全国人口普查数据显示，约有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。在许多发达国家和地区，租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%-30%。

广深影响

化解商业地产潜在库存 对开发商没太大诱惑点

广州：或冲击原有租赁市场

南都记者了解到，商业用房改建为租赁住房的过程中可能涉及土地性质改变，这意味着已经开发、已经销售或正在销售的商业用房无法享受新政，只有已拿地未销售的商业用房才有机会进行改建。

“毕竟改变用地性质涉及整体，一栋楼内不可能售出部分保持商业性质，未售部分又改成居住性质。”克而瑞首席分析师肖文晓说，近年不少地方政府规划大片商业区，已经过剩的商业地块若开发时可改成居住性质，算是给开发商多了一个选择。而租赁住房的出现，可能会冲击到原有的租赁市场。

不过，广州一位大型开发商中层告诉南都记者，目前广州房屋出租年回报率约3%，也就是说出租30年才能回本。应该说，大部分开发商不会选择租赁方式，除非是二三线城市一些确实售不出去的商业项目，只能改为租赁住房，“既然卖不出，估计地段、配套比较差，改成租赁住房也未必能租出去。”

有业内人士担忧，尽管租赁住房估计不可分割销售，但也许会有开发商采取“40年长租”等擦边球方式变相销售，等于滋生另一种“小产权房”。

事实上，近年随着商业地产库存逐渐增加，做商业项目更多被视为给卖住宅做嫁衣，同地段商业用地价比住宅用地便宜许多。以广州海珠区广纸板块土地出让为例，2015年6月26日绿地和越秀集团拿下两宗商住混合用地，楼面地价16000元/平方米。同年9月，同为广纸板块的两宗住宅用地被金融街、雅居乐夺得，楼面地价分别达到2.3万元/平方米、2.6万元/平方米，差别巨大。

深圳：“工改住”是发展趋势

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示，就现在市场情况来看，深圳核心地段写字楼空置率很低，租金水平比住宅高出很多，除非是丙级或更老旧写字楼，才可能改建为租赁住房。若由开发商整体整改，也存在很大困难，很多写字楼物业已零散出售，统一由一家开发企业自持的数量很少。

他指出，哪怕是老旧的写字楼，重新改造成新写字楼也比改成租赁住房的价值更高。住宅租赁利润增长比不上商业租赁利润，单纯用来租赁无法变现，对开发商没有太大诱惑点。除非有开发商“钻空子”，在土地用途调整为居住用地，产权真的由50年延长到70年之后，将房产长租并配套一些金融服务，实际上是变相销售，以此获得较大盈利。

资深地产观察人士朱罗纪表示，目前深圳很多写字楼平均租金动辄150元/平方米·月，远高于住宅租金。实际上，新规对深圳写字楼的影响比较小，对低档、位置不好的旧时商贸市场影响可能相对大些，“只是国务院表明的态度，还需要本地出台细则落实，而这中间涉及政府要在房屋租赁上面给予足够多的政策激励。”政府没有给予优惠利率、融资鼓励等支持，租赁企业的积极性很难调动起来。现在，困扰住房租赁市场发展的问题有四个：一是改造政策壁垒；二是租赁市场不规范，承租者权利过少；三是资金成本过高；四是住房租赁税负成本太高。

他认为，对深圳而言，“工改住”更是未来发展大趋势。现在，深圳产业项目非常多，尤其是关内，很多老厂房空置率高，却只能进行“工改工”。若能进行“工改住”，成本更低，利润更高，企业自然愿意去做。

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