（原标题：租客心声：房子回归使用价值）

导读

随着各种社会改革的推进，附着于房产之上的福利，户籍、学位，甚至社会身份，也开始有了其他替代选项，租房者同样能享受到越来越多的便利。这些，是否足以让王石所提的40岁前租房的建议，显得不那么突兀？

2008年初，国内楼市初现调整之时，万科董事长王石抛出了一个颇有争议的论调：对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好。

对照一些发达国家的情况来看，这算不上是一个太过分的建议。根据众多研究机构的统计，日本、德国的平均首次置业年龄都超过了40岁，英国、美国大多在30岁以上；中国的平均首次置业年龄仅为27岁。

然而，随着房价攀升导致的购房门槛提高，以及事业定型年龄的推迟，租房的年限或将延长，成为更多人主动或被动的中长期选择。这一方面导致了有效购房需求的被抑制，成为库存难去的原因之一；另一方面，则成为了催生住房租赁市场发展的契机。

6月3日下午，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策，尤其是“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地”政策，被认为是改善商住楼库存的有效手段。

政策的导向之下，长租公寓已经蓬勃兴起。这种以规模化供应、标准化管理为特色的商业模式，加上通过互联网平台降低的交易成本，已经免除了一些个人房源为主时代的无序，使得租客能拥有更好的体验。

然而，随着各种社会改革的推进，附着于房产之上的福利，户籍、学位，甚至社会身份，也开始有了其他替代选项，租房者同样能享受到越来越多的便利。

这些，是否足以让王石所提的40岁前租房的建议，显得不那么突兀？

房子回归使用价值

在1998年之前的福利分房时期，除了排队等待着分配，人们似乎并没有太多其他的选择。坊间比喻彼时的工作单位是无所不能的家长，发工资外，还向职工提供包括食物配给、交通补贴、子女教育、住房等在内的一系列福利。职工的一切身份、财富、福利、社会属性几乎都与单位挂钩。

原万科集团高级副总裁、优客工场创始人毛大庆曾表示，至于房子买在哪里，房价高等问题，实际上都是从1998年取消福利分房制度后才开始。

当年，《国务院批转公安部关于解决当前户口管理工作中几个突出问题意见的通知》首次提出，在城市购买商品房的公民及随其共同居住的直系亲属，有合法稳定的职业或生活来源，符合当地政府有关规定的，可准予落户。

这也意味着，随着“单位”与“住房”的分离，原本附着于“单位”之上的福利，开始部分转移到了“房产”上。曾经以解决和改善居住情况为初衷发展起来的房地产市场，因为各项配套社会政策的缘故，房子也早已不局限于其居住的价值。

发展至今日，在某些情境之下，若想获得城市的完全身份，房产几乎成为一些关键环节的唯一通行证。

美联物业全国研究中心高级主任张添鸣告诉21世纪经济报道记者，以集体户口转个人户口为例，要么有自有房产，要么挂靠到其他人的户口名下，但同样要求后者拥有至少50%以上的房屋所有权。

而如果只是拥有集体户口，在某些地方一度意味着无法进行结婚登记、子女落户以及享受子女划片入学等。这无疑是除了居住功能之外，“刚需”的另一层含义。但随着户籍等制度改革的推进，针对租房者的相关政策也在逐渐松动。

2014年，深圳罗湖区的积分入学政策，将有房非深户属C类，租房深户属于D类一律调整为D类；南山区则将将户籍分由20分调整到30分，住房分从50分调整为40分等。

北京则在2015年出台新规，父母双方或一方是北京集体户口，且名下没有本市产权房屋的，可向户口所在地申报新生儿落户。但据北京本地媒体报道，这一规定并没有得到很好的实施。

不难看出的是，尽管政策已经给租房者打开了一些通道，但拥有房产，仍然能成为一个有利的竞争因素。

深圳一位刚刚在宝安区买房的白领小钟告诉21世纪经济报道记者，就比如，理论上深圳已经基本放开了持集体户口者的子女落户与入学，不一定要买房，但怎么可能阻止大多数人对学区房的争抢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“长租”要真的实现，相应的居住证、入学等制度还有待进一步完善，但这将是长期的挑战。

市场规范待建立

自有房产除了能带来诸多显性或隐性福利，也意味着能避免租房过程中一些不确定的麻烦。据21世纪经济报道记者的小范围调查，在租房时碰到较多的问题包括遇中介违约，续租时房东大幅涨租，在租约期内遭遇房东卖房等。

其中，仅在百度搜索中输入“黑中介”，就能获得700余万条搜索结果。一份机构调查指出，传统的房屋中介模式，成为了房屋租赁市场发展的瓶颈。

正蓬勃兴起的长租公寓及互联网平台，某种程度上直击这一市场痛点。目前市面上的长租公寓，包括YOU+公寓、自如友家、万科泊寓等等，大多有一套成体系的租房流程，规避了“黑中介”的可能。

但张添鸣指出，这毕竟还只是一个相对小众的市场，仅仅部分愿意追求生活品质的人群，才愿意支付长租公寓的装修、管理等溢价。

近日《万科周刊》刊登的一篇万科泊寓租客投稿，在强调了装修温馨、氛围有人情味之外，作者同时也提到：就是价格有点不美丽。而北京长租公寓的租客则告诉21世纪经济报道记者，房源的真实性更有保障，但租金一般比同地段大概高出几百块。

深圳房地产研究中心主任王锋指出，未来需要在政府的引导之下，让更多的企业参与进来，形成一个多元、规模化的行业。

政策的信号已经在释放。针对发展住房租赁市场问题，5月4日的国务院常务会议已明确提出：支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，并增加租赁住房用地供应。

严跃进表示，目前的长租公寓房源大多通过收购、改造方式获得，此次从土地市场着手，说明政府在真正有意识地刺激租赁市场的发展。

此外，常务会议还提出，将推行统一的租房合同示范文本，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。这被房地产业界人士视作租赁市场走向规范化的重要一步。世联行的一份报告指出，我国租房市场长期处于政府监管范围的边缘地带，较少有指导性意见来规范租赁行为，一定程度上加剧了当前市场的无序问题。

可供参照的是，德国《民法典》、《租房法》等包含了针对房屋租赁的事无巨细的条文，譬如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违法行为；房租涨幅超过50%，房东要与房客协商经同意方可增长，等等。

完善的法律保障，提供给了租客不亚于买房的“安全感”。数据显示，德国在2012年的住房自有率仅为44%。

王锋指出，中国仍然处在租赁市场发展的初期，制订相关规范时要兼顾到市场活力，但住房事关民生，设定指导价格等是值得借鉴的经验。只有培育起健康的市场环境，长租市场才能获得真正的发展。

租房新政:商用房改租赁后土地用途转为居住

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