导语：在中国城市格局的新一轮演变中，广州能否保住“一线城市”地位？未来五年，广州人的生活会有怎样的变化？我们能否享受更好的蓝天、更优质的教育、更便捷的交通？“十三五”开局之际，网易房产特此推出《六问广州2020》系列报道，一起探讨广州的城市故事。

往期回顾：

第一问：广州丢了一线城市的脸? 看完这篇文章才真正懂她

文/梁爽

过去说，交通是一座城市的命脉，这通常指公路。如今，地铁、轻轨、高铁等轨道交通日益成为城市内部、城际之间的重要往来方式，它们改变着一座城市的骨架。

网易房产此前曾做过一个猜想：广州是个多中心城市，但如果按北京的标准重新定义广州，简单通过于市中心的地理距离来划分房价，结果会怎样？

虽然科学性不够，但我们很认真地把广州分成了六环，然后去对比沿线房价，发现了有趣的结果。例如，距离市中心4公里范围内的“广州二环”，沿线房价以2.8～3万元/平方米居多，而在距离市中心7公里范围的“三环”，沿线房价发生了明显的分化，一方面，主流房价比“二环”降低了一个等级，以0.9～2.5万元/平方米的区间居多，同时改善型需求增加，表现在4万元/平方米的楼盘多了；再到“五环”，主流房价降至0.7～2.2万元/平方米，房价到3万元/平方米已见顶。(详情请点击策划：如果广州也有一二三四五六环)

脑洞开大了，想象力要回归现实。跟北京的“环”相比，要分析广州的城市框架，其实可以从地铁入手。在全世界线网最发达、客运最繁忙的32个城市地铁系统之中，广州的运营安全高居榜首。而过去十几年来建起的9条地铁线路，将广州市内的通勤距离从2、3小时缩短到60分钟内，这也带来了每天往返于市中心和郊区之间的潮水般的人流。加上正在兴建的11条地铁线路，以及规划中的15条新增地铁，一旦落成运营，人们将可以轻易到达广州的任意一处。

这次，网易房产当一回“考究党”，从更科学的角度，分析地铁等大型交通基建是如何影响房地产，以及对购房者而言最实用的分析：有了地铁，郊区房子会比市区涨更多吗？

被地铁改变的城市

清晨，天河区的体育西地铁站已经接近满载，大约30公里外的番禺区市桥地铁站，也在不断吞吐人流。一条地铁3号线，一条Y字型将广州南边的番禺区、北边的白云区与广州的cbd联系在一起。

地铁3号线，是影响广州的一个代表性的地铁线路。番禺过去是一个市，2000年撤市设区后被并入广州。但在很长时间内，番禺人并不认同自己是“广州人”，番禺保持着自己独立的户籍、社保、教育、公交等体系，与广州市区并不互通。就连番禺人说的粤语，也跟广州市区在口音上有所不同。

如果套用“广州几环”的概念，番禺所处的位置，最靠近市区的洛溪、南浦板块，也在五环之外了。

融合是渐渐改变的，需要从户籍、教育等各种城市服务体系来下手。而地铁开通是两地融合最重要的转折点之一。2000年，番禺地铁规划方案公布，2005年12月首段开始运营，2006年12月一期全线开通，并很快进入高负荷运转状态。如今，每个工作日的上班高峰期，靠近起始站的市桥等站点还能坐上地铁，而到4、5个站后的大石、厦滘等站点，乘客已几乎无处落脚。

地铁对人们生活的改变，从这样一个侧面就可以体现。过去，很多番禺人把来广州叫做“落广州”，而现在往返市区成为习惯，番禺人已经很少用上述说法。

房价的反应则是最直接的。数据显示，2006年番禺房价均价约为5220元/平米，2015年番禺房价均价约为16368元/平米，整体涨幅达313%，涨幅居全市前列。

2016年1月12日，广州地铁七号线第一节轨排被吊装到大洲车辆段出入段线轨道上，标志着行经番禺区的地铁七号线机电工程正式启动。摄影：冯宙锋/南方都市报/视觉中国

泛滥的“地铁盘”

地铁一响，黄金万两，这样的经验判断，让“地铁盘”变得抢手。

据不完全统计，2016年上半年，广州有26个“地铁盘”开售或即将开售，其中有17个楼盘分布在已经开通的地铁线路沿线，剩余的9个所指的地铁站点则已有规划、尚未开通。

姑且不论一些开发商在卖房时有夸大“地铁盘”好处、缩短往返市区用时的嫌疑。随着广州地铁网线的不断铺开，未来通上地铁的区域势必越来越多。“地铁盘”不再是稀缺品。

广州已建成9条地铁，目前有11条地铁在建，合计共有301平方公里的建设规模正在推进。这比广州过去19年来开通线路总里程266公里还要多。其中，六号线二期和七号线一期将在2016年建成，其余八条线路，也大多计划在2017、2018年两年建成。

这意味着未来3年左右的时间，广州要完成过去十几年的建设任务，地铁总里程数要翻一倍之多。

此外，在最新公布的《广州市新一轮城市轨道交通建设规划方案》中还新一轮规划了15条线路，值得注意的是，地铁表现出明显的“外拓”趋势，规划的腹地从城内迈向城际，西至佛山、北至清远、东至东莞都有望乘地铁到达。

根据国务院最新批复的广州城市总规，不论是公路还是轨道交通，都有一个“60分钟”的时空目标，其中，轨道交通提出“3060”，即乘坐轨道交通，中心城区范围30分钟内可到达市中心，市域范围60分钟内可到达市中心。

这也意味着未来即使在最远的从化增城，距离广州市中心60公里外的“八环”、“九环”，坐地铁60分钟也可达到市中心。

这背后，一个更大的“地铁盘”市场正在催生，而且主战场是外围郊区。

2015年9月27日，普通的一天，广州市地铁APM线内拥挤的客流。摄影：冯宙锋/南方都市报/视觉中国

2015年12月28日上午8时许，广州市广佛地铁沙园站，市民有序进出车厢。摄影：冯宙锋/南方都市报/视觉中国

地铁与房价之考

房地产价格的上涨，跟地铁之间到底是如何关联起来的？

今年1月，“第一太平戴维斯”发布了一份《商业地产地铁效应专题报告》，报告显示，地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升，具体为：离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%—25%，而远郊区物业价值则提升10%—15%。

上述是商业地产的数据。而对于住宅市场，这一影响要复杂得多。普遍认为，住宅地产受地铁影响的增值效应小于商业和办公物业的影响。

这不难理解。“可达性”是地铁与房地产之间积极相互作用的基本原理，高效的城市地铁网络降低人们出行时间和成本，提高地铁站周边土地的可达性和区域优势，进而提高土地和房屋价值。而人流的导入，直接影响商业地产的客户群，而住宅除了地段，还可能受到其它配套等因素影响。

学界普遍的观点是，地铁对房价的增值效应体现在空间和时间两个层面。首先是空间，一份针对深圳地铁1号线的研究表明，地铁建设对周边房价的影响范围是地铁站点距离400～600米半径内的区域，而且距离站点越近影响越大；针对北京地铁13号线的研究发现，地铁站点对周边房价的影响半径约为1～2公里。此外，市中心因为配套成熟，受到地铁开通利好的影响范围，没有外围郊区这么大。

时间方面，很多研究表明，地铁站等设施一般在两个时间点影响周边房价。一是宣布修建时，房价因为人们的预期而飙升；二是地铁建成并开通运营时。在现实中，有可能在宣布修建时，人们已经完全将预期附加在周边房价之中，将房价到达一定水平，而到地铁开通时这一利好已经消化完毕；也有可能在建成之后，周边房价继续上升，这就需要其它因素的配合，让地铁周边地块继续增值。

一个例子是广佛地铁。该线路的概念早在2004就提出来了，那时，佛山沿线物业就开始抓住地铁概念营销。而2004年~2009年原本就是佛山楼价疯涨的5年，在整体经济环境的带动下，广佛地铁沿线楼价从4000多元/平方米涨到了2009年左右的14000元/平方米。所以，到了2010年年底，广佛地铁正式开通后，地铁的概念其实已透支了，沿线楼盘楼价上升乏力。有媒体在2015年年末做过调查，广佛地铁开通5年之久，沿线物业几本没出现实质性的涨价。

谁跑得更快？

一个更实用的问题是，考虑到地铁的影响力和买房的性价比，随着各路新修地铁不断延伸，买郊区的地铁盘是不是比市中心的房子更划算、升值潜力更大？

这就是文章开篇提出的问题：在“外环”买房是不是更值？

世邦魏理仕华南区策略顾问部董事黄易里直言，这是一个容易误导购房者的观点。“升值的说法没错，地铁沿线的房子涨价幅度确实会高一些，但这是纯投资导向的说法。真正买远郊房的很多是刚需自住客，他们更看中的是周边配套。不能一味强调地铁对房价的升值作用。”

“市中心的价值始终是很高的，不能仅凭地铁的角度来看。郊区房价基数小，因此郊区涨幅大于市区是有可能的，但绝对值就未必。”克而瑞分析师曾英杰针对房价升值保值提出了另一个评估指标：单位面积内政府投入资金的多少。他表示，从定量的角度来说，很难评估单一的地铁因素对房价的影响，因为政府在规划地铁线路的时候，常常会有产业以及公共配套资源跟随而至，很难说清到底是哪一个或几个因素的作用。而政府实打实的资金投入，能够迅速拉动一个片区的发展，从这种角度来看地区住房的价值是比较靠谱的。

华南城市研究会副会长王瀚认为，未来城郊发展得好不好，还需要考虑公共服务的资源的配置。以医疗和教育为典型代表，未来5到10年布局如何，有没有再改革的可能性。“目前我们还不能完全明确。是集中还是分散化？”密切关注其中的资源配置的走向，对郊区发展非常关键。

黄易里认为，对地铁的认识要回归其本质。地铁的主要作用其实是拉大城市的框架，将市中心的人口疏导出去，减轻中心城区的负担。广州近年不断造“新城”，就是希望在周边行程相应的卫星城镇，扩大城市的框架。但这个框架的建立，需了通过交通“把人拉出城”，还需要有相应的配套设施和产业聚集，否则外围郊区依然集中享受中心城区的资源，会导致交通等公共资源浪费严重。有交通的配合，有产业的导入，才是真正的发展之道。

那么地铁的修建会成为市中心房价的“利空”消息吗？也许是想多了。“城市中心适中是资源最集中的地方。”不过，黄易里提醒，在市中心人口不断向卫星城镇聚集的过程中，中心城区尤其老城区也需要考虑一个问题：人口疏导后，如何进行产业升级。“例如荔湾区，如果越来越多人和厂房迁出，环境改善了，产业要重新升级转型，例如可以转向创意产业等方向。这是每一个行政区都要考虑的问题。”

往期回顾：

第一问：广州丢了一线城市的脸? 看完这篇文章才真正懂她

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