“为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。”住建部副部长陆克华在5月6日的国务院政策例行吹风会上，披露“商用房改租赁房”的相关政策细节。陆克华表示，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行。

扶持住房租赁企业发展

如何发展住房租赁市场？近日国家层面再次作出部署。5月4日，国务院常务会议提出发展住房租赁企业等多项措施，并首次表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

在5日的吹风会上，陆克华介绍，目前我国住房租赁市场供应主体还是以个人为主，占90%以上，而在一些国家的成熟的房地产市场，专业的租赁企业提供房源占比约为30%.

他介绍，为扶持住房租赁企业发展，要完善规划建设和用地政策。合理确定新建租赁住房建设的规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。鼓励地方政府盘活城区的存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

哪些商业用房适合改造？

“当前因为商业模式的调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置或者半闲置状况，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好。”陆克华说，特别是这些商业用房往往位置、配套较好，交通便利，把这些房子改造成租赁住房，能够满足租赁住房的需求。

他指出，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。各地要根据实际，研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。

新建中小户型的租赁住房

会上提到青年人、新市民租房难的问题，陆克华表示，在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，租房难的问题确实存在。

陆克华介绍，为解决这一问题，考虑新建中小户型为主的租赁住房。要求各地结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设的规模，有序开展租赁住房建设。既要考虑供应的总量和规模，也要考虑套型结构比例，来更好地满足租赁的消费需求。

另外，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。

陆克华表示，住建部要求各地切实加强对这一类行为的监管，研究制定将现有住房改造后按间出租的条件、人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。

“主要不是为了去库存”

住房租赁市场发展和房地产去库存的政策之间有什么联系吗？对此，陆克华表示，培育和发展住房租赁市场是一个制度性的设计，它跟阶段性的去库存有关系，但主要不是为了去库存。

“换句话说，北京和上海基本不存在去库存的问题，可是特别需要发展租赁市场。所以主要还是考虑解决城镇居民，特别是新市民，包括外来务工人员、新毕业的大学生、青年教师与医生等专业技术人员等在大城市就业时的居住问题。”陆克华说，从制度设计上讲，发展住房租赁市场和去库存不是一回事。

焦点

土地性质调整与城市规划冲突？

按照此次“商改租”新政，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。

商用房变为租赁房，为什么土地性质也要调整呢？社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强认为，居住用地才能使用民用的水、电、气，这应当是调整土地用途的考虑因素之一。

不过，有学界、业界专家担心，鼓励“商改租”会影响城市规划。同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文指出，因为商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，政府从编制区域规划到卖地都是以此为前提的，如果到了后期允许两者之间有交叉，商业和居住混合在一起，肯定会影响区域的规划定位和规划目标的实现。

中山大学教授、城市规划专家袁奇峰指出，土地出让的前提是依据控制性详细规划，而“控规”规定了开发容量、居住人口数，“潜台词”就是，相应的公共服务设施也是规划好了的。

因此，“商改租”可能面临的问题是，地区居住人口增长，对社区基础设施服务的需求增加，但原来的周边配套设施不一定跟得上。他认为，少量的“商改租”问题还不大，改建达到一定限值就应该重新做评估。

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全国将开启打击“黑中介”行动

昨日国务院政策例行吹风会上，陆克华说，目前大家对房地产中介机构和中介人员服务的质量和水平普遍不满意，自己也经常听到年轻人对中介的一些抱怨。

他介绍，北京市在2014年对3万多名年轻人的住房状况进行了调查，其中43.8%的人都表示在租房过程中遇到中介不良行为，甚至黑中介、欺诈中介费等问题。北京市住建委投诉平台反映出的中介问题包括：隐瞒房屋的真实状况，发布虚假的房源信息，把成套的住宅私自打隔断以后出租，乱收费，甚至骗取中介费等。

此前住建部曾表示从规范中介机构房源信息发布等7个方面入手加强监管。陆克华介绍，目前正在制定具体可操作的措施，相关文件即将印发实施。

全国范围内的房地产中介专项整治行动也即将展开。陆克华说，对于存在违法违规行为的中介机构，各地要责令限期整改，记入信用档案，取消网上签约的资格；情节严重的依法处以罚款，并列入黑名单。要严肃查处一批违法违规机构，曝光一批典型案例，将害群之马清出市场，切实维护群众的利益。目前，北京、上海、深圳等地已率先开展清理整顿工作。

采写：南都记者程思炜 魏凯

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