对于购房者来讲，在保定遇到“五证”不全的购房，就会面临着潜在的市场风险，而这个市场风险在“潜规则”下会不知不觉发生。

毫无疑问，首都经济圈国家战略、京津冀发展规划等政策面的刺激、首都产业转移带来的预期市场需求、刚需及养老“两头热”市场需求等诸多因素导致近期北京周边的河北区域楼市升温，比如廊坊的“北三县”、保定市等。

京津冀一体化背景下，“北三县”楼市火爆已成为行业共识，然而，对于保定来讲，在“政治副中心”光环褪去之后，大家的关注度似乎降低了很多。然而，保定并不甘寂寞，当前的保定已经扛起了“对接京津”的大旗，打出了“来到保定一切搞定”的口号，三区变五区下的大保定，正在京津冀一体化大潮中风光正好。在这样的市场背景下，保定房价均价“破八”，至今为止“买涨不买跌”的魔咒仍然笼罩着整个保定楼市。

近期保定楼市受上级严查项目“五证”的影响，多盘封盘，不过与2014年4月保定楼市严查引发的楼市“冰冻”相比，此次保定的严查并未打消购房者的入市热情，不少“业内人士”已经放出了涨价的口风，保定楼市已经进入“买涨不买跌”通道。

针对上述保定楼市“五证”不全的市场背景下仍然出现火爆的现象，下面笔者逐一揭露一下保定火爆楼市背后的乱象。

保定预售“先上车，后买票”已是潜规则

《城市商品房（资料、团购、论坛）预售管理办法》规定，房地产开发商在市场上销售商品房，必须“五证”齐全，否则商品房不得上市销售。“五证”是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

然而，在保定市房地产市场，在售的项目当中“五证”齐全的屈指可数。过去几年的保定楼市，楼盘不是五证齐全才开始卖房，而是有个土地这就开始盖，一边盖着，一边卖房，这样的现象已经相当普遍。也就是说保定房地产市场预售制度等于是名存实亡，开发项目没有证件或证件不全的情况下就可以进行销售，然后再根据项目建设进度进行补证。这样的做法在当地被称为“先上车，后买票”，并且已是市场“潜规则”。

甚至有的开发商可以办分期付款，这种变相分期付款操作流程通常是开发商在拿到国有土地使用证之后，和客户签订购房合同并要求首付房屋总价的50%，然后当地基打好后再交一部分，封顶后再交其余尾款。这中间大约会有近两年的时间。期间，房屋所有人如果想卖房，只要交易购房合同更名就可以了。

比如，保定市原北市区（现叫莲池区）薛刘营村中央公元小区商品房，就是典型的“先上车，后买票”的案例，购房者在开发商的催促下，很多业主自2007年的就交付了全款，部分业主也试图通过分期付款的形式购房。

保定预售制度对购房者蕴含着较大的市场风险

根据国家房产管理部分规定，开发商必须国有土地使用证、施工许可证、商品房预售许可证五证齐全才可以预售。但是，对于保定市来讲，大多数楼盘“五证”不全已是事实，这样的市场背景下进行的项目销售，或者类似于保定市开发商变相的分期付款方式等，对于购房者来讲蕴含着较大的市场风险。

从经验来看，比如开发企业预售资金监管不力、预售资格审查不严格引起的房屋买卖纠纷等，甚至出现开发企业跑路等问题等。

比如：保定莲池区薛刘营村中央公元小区商品房，共14栋高层，是河北省“三年大变样”保定市薛留营村“城中村改造”重点工程之一，是河北惠东房地产开发，就是在“五证”不全的情况下擅自进行出售。购房者从2007年5月份陆续认购和购买了此处的楼盘。协议规定是2009年12月31日交钥匙。但拆迁困难重重，在广大购房户不断向政府反应以及保定市莲池区政府及保定市政府的努力协调下，拆迁有了很大的进展，特别是2010年，拆迁达到80%以上，施工队伍、施工机器也进驻了现场，返迁楼也开始开槽工作。但自2010年11月底到现在，合作开发的薛留营村委会与惠东地产因利益反目成仇，到2014年10月份为止，中央公元项目仍然处于搁置状态。600多户业主叫天无门，当前也不知道具体哪个部门能管这个事。

2014年10月8日，薛刘营村与保定市莲池区联合搞了一个声势浩大的启动仪式，从此开始，康远房地产公司正式接手中央公元项目，然而，一年多时间又毫无进展。2016年元月4日以来，200余名业主代表组成维权委员会，多次到保定市政府讨说法。为了解决业主们的维权问题，保定市莲池区田区长多次当面承诺，开发商享受原来城中村改造的所有优惠条件，按原开发商协议给购房户分房，并承诺不涨价，并且业主们也有当时政府承诺的录音。

然而事情并没有那么简单，直到康远房地产公司重新建立该项目售楼部并且开始对外无证销售，真正的问题就来了：当原来已经购房的客户到售楼部询问时，中央公元的房价已经上涨至为8000-9000元/平米，公开对外销售，售楼人员声称“之前从来没有出售过”，这一举动激起了前期已经购房客户的“民愤”。之后，中共公园售楼部逐个给原购房户打电话通知，内容严重违反开发商和政府人员的上述承诺，并且要求原有购房户以现在房价和原房价差价的40%补交房款，项目还没有实质性进展的情况下，开发商“空手套白狼”的戏再次上演！并且开发商不惜违约试图各个击破原有购房客户，声称如果不补交房款，视作购房客户自己违约！

而这一两天，开发商也没有闲着，一方面承诺不违规预售，一方面还让业主补交差价，让业主选房，似乎项目的进度值得期待。但是，事与愿违，选房的话对于业主们也只能选挨着铁路那两栋，房子也都是图上的（没有动工，现状只有两个半栋楼在建，是分配给拆迁户的，和购房者没有关系），没有实际房子，对于原来的业主们来讲，即使补交了40%的差价房款，后续房子交付的风险也很大。业主们最担心的仍然是万一这个项目再搁浅了怎么办？

因此，对于购房者来讲，在保定遇到“五证”不全的购房，就会面临着潜在的市场风险，而这个市场风险在“潜规则”下会不知不觉发生。对于地方政府来讲，一旦出现这样的市场风险，即使政府承诺保证购房者利益，但由于种种问题也很难全部托底。因此，对于购房者来讲，还是应该想法设法保证自己在购房过程中的合法权益，尽量规避这样的问题出现。

收紧预售许可证，将导致房价报复性上涨

当然，针对“五证”不全的问题，保定市政府也不是不作为。其实，政府已经开始通过严查让现有不规范的项目“补证”，甚至通过阶段性收紧证件发放（比如收紧预售许可证发放）来倒逼开发商“五证”补全。

但是，这样的做法只能说是短期内来讲并不可取，对于楼市或需求来讲，由于保定市大多数楼盘（保定业内人士称70-80%的楼盘）“五证”不全已是事实，保定市收紧预售许可证，将导致大多数楼盘“停售”，表面上来看大多数楼盘“停售”之后会导致市场需求后置，短期内不能入市，暂缓楼市火热的迹象。但是，大多数楼盘“停售”之后，市场上具备预售条件的楼盘也就屈指可数，也就20-30%左右的楼盘可售，导致市场供求关系短期内转为紧张，这样，具备预售条件的楼盘就成为市场的香饽饽，这些楼盘往往会因为“五证”齐全具备销售条件而进一步涨价，进行带动整体市场价格继续向上走。这是保定在“五证”不全的市场背景下房价均价“破八”，至今为止“买涨不买跌”的魔咒仍然笼罩着整个保定楼市的非常重要原因之一，这也是京津冀一体化背景下以保定为代表的区域内楼市的乱象。

同时，根据经验来看，保定预售制度的从严并不会持久，而是阶段性的。一方面是因为大多数楼盘“五证”不全已是事实，不可能严格执行限售让全部不合格的楼盘“停售”，如果是这样，保定市房地产市场就会陷入僵局；另外一方面，即使楼盘“五证”不全，楼盘要取得“复工证”、预售许可等，并不一定完全和项目的开发建设进度相关联，从操作上往往是缴纳“罚款”就可以获得上述证件，或者没有获得上述证件，但是施工、预售可以照常进行，并且已是验证过的事实。

这样的直接结果就是，缴纳“罚款”就可以解决开发、销售过程中的政策门槛，开发企业才会有“先上车，后买票”的机会。从这个角度来看，也就不难理解保定市为何会出现中央公元这样无证先出售回笼资金，最终落得长期搁置的楼盘。这也是当地预售制度“先上车，后买票”的市场症结之一。

利用“五证”不全的借口进行“捂盘”“囤地”

从土地闲置的原因角度而言，主要有两个：第一、由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因，客观上导致土地没有办法进入开发状态。第二、政策层面的继续从紧，导致开发企业的资金面越来越紧张，部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力，以应对市场的不确定性。第三、由于种种原因，项目“五证”不全，暂时没有办法进入销售状态，导致企业暂时放缓开发进度。

就项目“五证”不全的角度来讲，《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发商在市场上销售商品房，必须“五证”齐全，否则商品房不得上市销售。比如，近期保定市房地产市场部分项目“因为最近相关部门在审查项目五证一直处于封盘状态”。

但是，这样客观上也为一部分项目“捂盘”惜售找到了借口。具体来讲，一部分项目开发或只是在拿到土地证的阶段，“五证”不全导致部分开发企业停工或停售，客观上也导致这些地块暂时闲置，不能进入开发状态。这样，一部分房企也会利用这个时机进行“囤地”，等待土地升值与房价上涨后再进行开发。

再以保定市中央公元楼盘为例，自2007年至2010年间至少有600多户购买了此处的楼盘，不管是何种原因造成了该项目暂时搁置，但是，几年间其实际市场价值已经出现翻番。具体来讲，2007年的中央公元的售价为3000元/平米，2010年售价已达5000余元/平米，到2014年，如果按照正常市场价值来评估该项目均价的话，该楼盘价格可以达到7000元/平米。至今为止，中央公元楼盘的价格已经上涨至8000-9000元/平米。

当然这只不过是一个极端的例子，对于购房者来讲，也尝到了项目搁置的苦头。不过，从短期类似于由于种种原因项目“五证”不全，暂时没有办法进入销售状态，导致企业暂时放缓开发进度的现象势必会存在。

因此，一定意义上来讲，保定市预售制度的“先上车，后买票”的“潜规则”现象就使未来土地供应、市场供应存在诸多不确定性，市场的正常运行已被潜规则绑架。因此，对于保定市的开发企业来讲，就有更多的主动权来把控市场，

利用“五证”不全的借口进行“捂盘”“囤地”。

张宏伟 观点地产新媒体专栏作者 同策咨询研究部总监

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