5月以来广州二手住宅市场局部分化，大部分板块出现环比成交萎缩

市中心优质物业因业主涨价预期较强，仍有小幅涨价。

目前，虽然广州二手市场整体表现依然较为平稳，不过，链家满堂红分析人士认为，当下广州市二手住宅买卖市场继续处于蓄势阶段，数据显示，5月经链家满堂红促成的二手住宅买卖业务量环比减少近8%，住宅租赁业务量环比增加7%。6月1日~15日，二手住宅买卖宗数比5月同期减少3%，全市成交均价为22905元/m2，比5月同期下跌3.3%。整体市场尚未走出短期调整通道，客户有效压价行为仍将持续。

链家满堂红市场部对本公司二手住宅买卖交易作分类分析发现，5月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为23103元/m2，环比上升0.2%，同比上升9.0%。租赁市场方面，5月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为48.4元/m2/月，环比上升0.7%，同比上升0.9%（见右表1）。

珠江新城成交持续飘红

数据显示，5月以来广州二手住宅市场局部分化，大部分板块出现环比成交缩减。只有白云区白云大道、黄石、同德围板块，番禺区洛溪板块以及天河区珠江新城板块，买卖成交量皆在4月的基础上增加一至四成。值得关注的是，在珠江新城板块5月总价超过800万元/套的物业成交占比为17.3%，高于4月的10.9%和3月的4.2%，仅凯旋新世界便有8套成交个案。在今年3月之后的调整期内，出现高价板块与中低价板块同时增量的情况，极其少见。

链家满堂红市场部对前5个月二手住宅买卖个案分析，总价相对较低的物业，业主对客户的让步空间也较小，500万元/套以下的物业，客户能压价的空间基本是在3%以内，再往下压，成交难度将增大。而总价高于500万元/套的物业，最终成功压价的幅度多在5%以上，5月为5.7%，今年前5个月的平均水平是6.0%。

链家满堂红市场部高级经理周峰分析，高总价物业的业主基本上是享受型客户，购入持有已累积了较可观的利润。故在近段时间虽受到客户的大幅压价，业主仍有“看得见”的让步空间，一旦达到客户可承受的范围，便能达成交易。

佛山“抢客” 分流料将继续

佛山市2015年5月1日正式取消楼市限购政策，至今已一年时间，佛山全市月均一手住宅登记量达1.25万宗，二手住宅月均登记量为4409宗，分别比取消限购前一年的月均数值增加48.8%和48.5%。佛山全市的一手住宅登记量峰值出现在2016年3月，达到18692宗，比同期的广州全市一手楼市登记量（8891宗）多出1.1倍。从今年6月1日起，入户佛山的条件得到进一步放宽，其中购房入户的内容，从原来的“购买住宅商品房（不含二手房）及学历、职称、社保等附加条件”，调整为“在佛山市自有合法产权住宅房屋（含二手房、自建房），不需要附加条件”，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女和父母皆可以在房屋所在地申请入户。周峰指出，佛山的一手住宅与二手住宅在同期的成交宗数对比接近31，在很大程度上是此前入户政策“偏帮”一手住宅所致，如今购买当地二手住宅也可以入户佛山，相信会刺激当地的二手住宅市场交投活跃度。

与佛山相邻的广州受到较为明显的冲击，佛山和广州在城市规模上虽有一、二线之分，但实际上在市政配套方面并没有太大的差距，共享的内容并不少。2013年的“穗六条”把一大批无法进入广州的外地客户“赶去”佛山，预计今年下半年佛山的一、二手住宅成交比例会调整为21（见右表2）。而广佛交界处的广州二手板块，有可能受到客流减少的影响，导致调整期的结束时间继续延后。

端午二手不及一手旺

买家出手关键看价格

端午节期间，广州一手楼市人气兴旺，二手楼市则相对平稳。据“阳光家缘”公布数据统计，今年端午节假期，广州二手房网签成交量为159宗，成交热点主要集中在番禺、天河、白云和增城。与去年端午节假期的129宗相比，今年端午节假期市场成交量较去年同期上升约23.3%，不过，这与一手的接近800套的成交量相比，无疑二手市场成交较为平淡。

天河北板块

业主出价恢复理性

合富置业市场经理梁燕明分析，目前决定买家是否出手购房的主要因素还是价格，而经过前几个月业主涨价、反价的热潮，端午节前后大部分业主的出价已恢复理性。除少数市中心优质物业因业主涨价预期较强而仍存在着小幅涨价的情况外，目前市场上不少在售二手房源的放盘价，基本保持平稳。

数据显示，与3、4月频现的业主涨价、反价情况相对比，自5月业主心理开始恢复理性。以天河北为例，自3月以来经历学位房交投旺季以及整体市场交投畅旺带动，业主对后市的信心持续增强，涨价、反价情况相当明显。但近一个多月以来，天河北一带的楼价已趋于稳定。像天河北、广州东站附近的电梯楼两房经过3月的升价，现在业主已较少反价，当然，其价格已处于高位。据合富置业储备分区营业经理谭伟勇介绍，现在天河北楼盘成交价3万多~4万元/m2，对于少量优质盘源，买家更可以接受5万元/m2的价格，特别是“卖一买一”的买家，因为卖出旧房的价格也达4万多元/m2，再加1万元/m2换房也依然在承受能力范围内。

东风东板块

业主惜售心态仍强

市中心标志性热门楼盘由于业主仍存在较强的惜售心态，房源紧缺，尽管价格已比年初明显上升，有很强购房需求的买家仍会出手。如东风东板块的锦城花园，最近已出现单价超过6万元/m2的成交个案。合富置业高级营业经理夏银玲表示，现时东风东板块二手市场想购房的买家多，但放售房源较少，业主惜售心态强。买家如果想买，只能接受业主放盘价。又如工业大道北的光大花园近期交投持续活跃，一套房源基本有4~5位买家求购。合富置业光大榕岸分行主管熊纬表示，目前光大花园水岸榕城单价已超4.5万元/m2，锦榕湾单价已超4.8万元/m2，更有业主放盘价在4.9万元/m2左右。目前，市中心单价较高的房源，不少承接的买家为改善型换房人士，即使价格超过5万元/m2的标志性楼盘在售二手房源，也依旧有价有市。

5月以来广州二手楼市持续盘整 议价仍有空间

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