房企称下半年楼市走势不确定故而加紧出货 合肥楼市“灭火”信号

■本报记者 王海春 上海报道

楼市高温当前，合肥将出台重磅楼市调控政策。6月21日，合肥土地管委会拟出台了比苏州、南京更严格的调控政策，吸引了全国的目光。

虽然当下地王频出，房地产仍然被看多，然而一家大型券商房地产行业研究人员指出，今年下半年房地产市场存在不少变数。由于一线和强二线楼市经过半年亢奋式增长，需求已被透支不少，短期内增长空间受到限制。因地价不断被追高，中央给予了关注，下半年地方政策的概率在加大，可能会阶段性影响需求和市场预期。”后续购买力有可能出现疲软，部分地区不排除出现房价短期波动和微幅调整。”上述券商人士认为。

合肥将重磅出击

“商品房最低首付由20%升至25%，首套房贷还清的，二套房首付比提高至四成。名下有房且有贷款，二套房首付比例升到50%；三套房提高至60%，且停止提供公积金贷款。”这些正在拟定中的政策，是合肥市土地管理委员会在6月21日下午的会议上提出的。这次会议的方向很明确：用差别化信贷提高首付门槛。

针对土地价格飙涨，合肥还将出台比苏州、南京土地熔断更严厉的政策：20亿元以下的土地，一个月付清土地款；20亿元以上的，半年付清。合肥各区县拍出地王的，开发商必须在土地出让合同签订的一个月内一次性付清土地出让金。

国家统计局近日公布的房价监测数据显示，厦门、合肥、南京分别位列5月全国城市房价涨幅前三甲，合肥已经连续几个月位列全国房价涨幅前三名。

业界人士指出，南京和苏州近期所出政策并没有从需求端进行调控，只是试图从抑制地王来熔断高价地以防止地价过热，对市场几乎没有影响。但合肥政策的不同在于，从需求到供给端，通过市场化手段来调节过热的楼市。

研究人员认为，合肥正在酝酿的重磅政策，可能会成为接下来房地产过热城市的一个样本。

“提高首付比例，就是降低购房杠杆，这对抑制过度的投资投机有一定的作用。限期交清土地款也是如此，该政策将对开发商现金流提出更高的要求，这比土地熔断机制更有效。”克而瑞一位分析师说。

中原地产分析师卢文曦认为，合肥正在酝酿政策的背后，传递出了更令人关心的潜在信息：信贷会不会收紧。

值得注意的是，部分商业银行正计划提高商用房的信贷门槛。

近日市场传出消息，一家大型商业银行将加强对个人商用房贷款的管理，首付比例将由50%提高到70%。北上广深四个一线城市，可能会成为银行对商业用房房贷收紧的重点关注城市；此外部分热点省会、直辖城市，也可能根据当地情况而做出不同程度的调整。

“其它商业银行是否会跟进，现在还不清楚。”一家证券机构分析师说。

卢文曦认为接下来政府的调控可能会更精准。“通过购房套数划定不同的需求层次，以此甄别投资投机与自住需求。用提高首付的方式，增加投资和投机需求的资金使用成本，来给楼市降温。”卢文曦表示。

“下半年不确定性很多”

楼市经过半年大幅度上扬，很多人心中不经意中打了问号，房价还会继续涨多久。然而各地频频拍出地王，面粉贵过面包价的现实，又令人不得不相信，房价掉头几乎没有可能性。

频出的地王和房价还会亢奋多久，对此中国城市房地产发展研究院院长谢逸枫指出，房价飙升的背后，是国内货币的泛滥以及寻找出路的巨额资金，这后面有着复杂的经济背景。

一家私募基金高管告诉记者，由于货币供应持续增加，在股市疲软和债市吸纳资金能力有限的背景下，大量资金通过多种渠道涌入房地产市场。对投资者来说，因国内投资渠道仍相对匮乏，到一二线买房，成为上半年不少人的重要选择。

富国大通资产管理有限公司一位高层向记者表示，政府层面来看，因经济增长放缓，暂时没有找到新的更有效的增长动力，房地产的支持和托底又一次被凸现出来。大量的政策债务，以及以银行为主金融体系的稳定，也需要房地产保持一定的增长速度。

“在开发商层面，拿地王房企继续看多后市，以央企为代表的开发商充分利用宽松的货币和政策环境大量融资，从资本市场和银行低息贷款，用增加杠杆率更增长了楼市向上的信心。”上述富国大通资产管理公司高层说。

那么今年的下半年，房地产是否还会继续上半场的火爆？令人意外的是，多家开发商的预期相当谨慎。

“我们的压力其实挺大的，下半年的不确定性很多。一旦市场转变，房子就很难卖了。因为不确定下半年走势究竟如何，所以现在很多项目开足了马力，加快销售，能卖出去多少是多少。”上海一家大型房企市场部负责人说。

而在谢逸枫看来，楼市的走向，关键要看政策的走向和货币供应。

“无论是房价的上涨还是频出的地王，根源在于超发的货币，以及政策对房地产的支持。如果货币供应速度放缓，政策支持力度减弱，房价上涨速度可能会放缓。”谢逸枫在接受记者采访时说。

而新城控股高级副总裁欧阳捷判断，下半年货币政策将延续上半年的态势，不会做出大的调整。“最大的变数是，明年是否会调整，现在还不好说。”欧阳捷表示。

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