文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

中心区公寓畅销，使得公寓市场成交的含金量更高。克而瑞统计数据显示，今年5月份广州一手公寓成交套数前10名的楼盘，有6个位于中心区（详见附表1）。

对于此轮公寓成交火爆，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示并不意外。“去年广州一手公寓成交达2.68万套、145万平方米；2014年则只有1.77万套、106万平方米。预计今年公寓成交量仍会增加，商用公寓不限购、不限贷的优势，仍将吸引众多投资者购买。6月初，国务院出台允许商业用房改为租赁住房的若干意见，有助改变商业地产高库存的现状，让长租公寓变成受益者，对公寓市场是利好。”

广州房价点评网首席分析师肖文晓也认为，楼市整体成交都比较热，公寓成交自然也不会差。营改增的税收政策、商业用房改租赁住房等政策有一定作用，但不明显，投资者入市关键还是看回报率。

克而瑞统计数据显示，今年以来，除了2月份一手公寓成交量只有1194套以外，其余月份的成交量均超过2000套；3月份更高达3329套，是去年至今的第二高量。今年5月，广州一手公寓成交量为2634套，环比减少12.5%，肖文晓认为，这并非因为住宅成交激增而分流了公寓成交，根本原因在于一手公寓新增供应量持续下降，5月一手公寓新增供应量为零。

今年以来，广州一手公寓月均成交量超过2400套，持续旺销；同时，新增供应量却持续减少，促使一手公寓库存量不断下降。克而瑞统计数据显示，今年1月，广州一手公寓库存面积约为119万平方米、库存套数约为2.29万套；随后连续四个月下降，5月库存面积降至约99万平方米、库存套数降至约1.8万套。今年1月，广州一手公寓整体去化周期约为10个月；5月，去化周期降至约8个月。从个别区域来看，花都区去化周期最短，为3个月；荔湾区去化周期最长，达27个月；从化没有公寓供应（详见附表2）。

重点区域公寓行情分析

荔湾：去化周期最长，达27个月

截至5月底，荔湾区一手公寓库存量约为11万平方米，在全市各区中并不是最多的，黄埔、番禺、南沙三区的库存量都比荔湾区多。不过，由于荔湾区公寓成交速度较慢，故去货周期最长，达27个月。5月，荔湾区一手公寓成交113套，环比增加11%；成交均价约为2.5万元/平方米，环比上涨12%。

荔湾区在售公寓项目主要有四个：中海花湾壹号、珠光御景壹号、邦华星际广场和远大芳华都汇。全区公寓的成交量，主要依靠中海花湾壹号和珠光御景壹号两个项目，两盘成交量占比达75%。肖文晓认为，虽然两大项目是荔湾区公寓的成交主力，但因售价不低，成交速度较慢，“毕竟，一两百万元的投资，买家需要认真考虑回报率”。据了解，中海花湾壹号公寓售价约为2.8万元/平方米，多数单位总价为130多万元；珠光御景壹号公寓售价为3.9万-4.6万元/平方米，多数单位总价超过220万元。两者都是4.5米层高的LOFT产品，都将引入知名酒店管理公司进行打理，均带装修发售。

花都：去化周期只有3个月

花都区一手公寓的库存量比越秀、天河等区都多，但去化周期却只有3个月，主要原因是花都区今年前五个月月均成交量较大。5月，花都区一手公寓成交144套，环比大跌74%；成交均价约为1.2万元/平方米，环比大涨47%。其中，广物星港国际成交96套，签约均价达1.3万元/平方米，拉升了全区均价。

由于有广州万达文化旅游城这个“巨无霸”项目，其推货和成交对花都区整体成交起很大的拉动作用，随着该盘公寓可售货量不断减少（未售仅剩2000多平方米），花都区一手公寓库存量也随之大减。目前，花都区一手公寓供应量较大的是广物星港国际，未售货量还有接近4万平方米；另外，雅居乐汇通公寓、碧桂园空港国际等项目，也各有过万平方米的未售货量，两盘公寓售价约为1万元/平方米。

买OR不买？需要的只是一个理由

公寓商住两用的特性，吸引投资者

商务公寓到底值不值得投资？这个问题对很多买家来说，是一件很纠结的事情。

有的人，直奔公寓的“型英帅靓正”而去；也有的人，认为公寓华而不实，只是“花架子”。有的人，为公寓商住两用而欢呼；也有的人，为公寓不能入户而决然转身。买或不买，或许只是一念之差，需要的只是一个简简单单的理由。

文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

买！

和“同类项”一起创业，没什么不好

主人公：阿峰

年龄：“奔三”

正计划结婚的阿峰，在征得未婚妻同意的前提下，将双方父母赞助的购房资金用来购买了一套LOFT公寓，而不是原计划中的二手住宅。阿峰的公寓装修得非常前卫，以太空银为主调，整套单位充满梦幻色彩的弧线造型。

不少到访的长辈觉得阿峰的公寓华而不实，认为阿峰“不够明智”。

阿峰却有自己的坚持。阿峰认为，安居、乐业都很重要，公寓则可以一次性满足他安居与乐业的梦想。大学毕业几年后，阿峰积累了一些经验和人脉，打算和朋友一起创业搞家小公司，买套小公寓，可以为新企业办理工商登记，白天可以办公，晚上将藏在二层书柜中的床放下来，就是一套卧室，“既然做创新产业，办公室当然不能按照过去的老路子装修”。

看似充满感性色彩的阿峰，其实有着很现实的考虑：“我们两个暂时还不想要小孩，倒不如买套公寓更实际，宜商宜居，不用另外租赁办公室，一年下来至少可省4万元，对我们这种小公司来说，可以节省几万元的开支非常重要。”

而且，这套公寓的大堂体面，公寓的公共部分还有可供出租的会议室，如果需要邀请多人进行业务讨论，可以临时租用楼下的会议室，价格还算实惠。更关键的是，这里集中了很多像阿峰一样的年轻创业者。“我们几家不同公司的创业人，经常在中午吃饭的时候碰到，大家擦出不少火花，有一个合作的小项目已经开始进行，和志同道合的‘同类项’在一起，我觉得没什么不好。”

不买！

不能入户，买来有什么用？

主人公：陈女士

年龄：30岁出头

以前一直将户口落在单位集体户里的陈女士，本来在老公单位宿舍里住得很开心。一来，租金超便宜，带有福利性质；二来，宿舍就在单位后面的小院子附近，两人上班都很近，反正女儿送到老家让老人代管，虽然房子小一点也无所谓。

但现在，两人却不得不将购房摆上议事日程，因为女儿即将读小学，老家的教育条件和广州有差距，将女儿的户口迁到单位集体户也有难度，加上女儿回来，宿舍便显得有点挤了。

在中心区住习惯了，两人看房开始都不愿意往外面跑，但“遍地开花式”跑遍周边的一二手房源后，楼价让他们大吃一惊——一手住宅每平方米四五万元；连那种有二三十年楼龄的二手住宅，每平方米也要三万多元。

两人正打算到郊区看楼的时候，有中介经纪通知陈女士：附近有一个楼盘，单价两万多，单位面积也不大，50多平方米，总价不到200万元便可以在中心区购房。两人一阵惊喜，赶紧前往看房。这个楼盘位于老城区一条不算大的马路旁，单体楼，外墙还未拆排栅，样板房设在十几层，50多平方米的小两房，房间虽然有点小，也没有阳台，但光是价格，就足以让陈女士怦然心动。两人与售楼小姐约定，第二天带首付来签合同。

次日细看合同时，陈女士却傻了眼。她发现房产的土地使用年限只剩余39年。开始售楼小姐支支吾吾地说房子是重新改建的，陈女士带着疑问细看了现场公示的文件，在墙角落找到项目土地使用证后发现——原来这个楼盘由一栋十几年前的办公楼改造而成，开发商买下来后重新包装外墙后分拆出售，由于是办公物业性质，土地使用权限只有40年，除去施工时间，便只剩余39年。

得知这一情况后，陈女士扭头就走。“不是在乎那少了的30年土地使用权，因为即使只有39年，这个楼盘的性价比依然挺高，但无法入户是个硬伤，我家女儿还指望它入户读书啊。”

租金回报基本不超4%？ 未来升值分分钟翻倍

商务公寓较高的回报率，只有开发商包租才能做到

算笔账

文/图 羊城晚报记者 张秀钦

广州商务公寓成交活跃。克而瑞的数据显示，今年前五个月，广州一手公寓成交10879套，高于去年同期的7967套。从去年到今年，商务公寓基本处于供不应求状态。在广州，买家购买公寓的主要目的是投资。

从合富置业提供的广州知名商务公寓的租金回报来看，大部分公寓的租金回报都不超过4%，部分只有两三个百分点。这样的租金回报，为何还能吸引众多投资者？

业内人士认为，一来商务公寓投资门槛较低；二来投资者更看重商务公寓未来的升值前景。

租金回报只有2.3%-5.2%

黄埔区科学城板块的壹品EPARK去年推售克洛维日韩国际公馆，包租十年业主可享7%年租金回报。2014年，白云区的绿地时代云都汇公寓与私享家签约，为业主提供6%的年化收益……

从开发商给予的收益来看，商务公寓的租金回报不错。第一太平戴维斯的统计数据显示，今年第一季度，广州服务式公寓市场租金录得217元/平方米·月，平均入住率约为79%。从这个数据来看，广州公寓的租金水平甚至比甲级写字楼的156元/平方米·月要高。不过，统计的服务式公寓主要指那些并不出售的公寓，例如雅诗阁服务公寓、W公寓、广粤公馆等，其中部分商务公寓的租金高达400元/平方米·月，有些是住宅公寓，有些是商务公寓。可惜，由于要统一管理，这些公寓都只租不售，投资者只能望其高租金兴叹。

在广州，租金这么高的公寓只是极少数，大部分投资者可购买的商务公寓，租金水平要低得多。

从合富置业提供的数据来看，作为广州CBD所在地，天河区的商务公寓较多。位于天河路的正佳万豪金殿公寓租金较高，超过120元/平方米·月；至于其他商务公寓，月租金也超过88元/平方米，整体租金水平不错。与之相比，不错的还有这些商务公寓的二手售价。正佳万豪金殿公寓超过4万元/平方米，其他商务公寓也超过3万元/平方米，因此，4%的租金回报已是天花板，低的不到3个百分点。

黄埔区和番禺区最近一两年有大量商务公寓发售，回报高也是很多商务公寓的卖点。不过从少数已经交楼且租赁、买卖火热的公寓项目来看，租金都没有超过4%。反而是白云区的白云万达广场公寓，由于之前售价较低，最高回报反而能突破5%。

羊城晚报记者本月21日从银率网看到，在新发的封闭式非净值型银行理财产品中，年化率超过5%的就有14个，超过8%的有4个。如果单纯计算租金回报，商务公寓确实还比不上很多银行理财产品。

住宅限购之下的选择

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文介绍，广州一手公寓一年的供应量超过2万套，供应量惊人，同时成交也非常火爆。

公寓成交火爆的最主要原因，就是住宅限购，部分投资者购买公寓是无奈之下的选择。合富置业市场经理梁燕明表示，住宅限购是很多买家选择商务公寓的一大原因，如果有住宅公寓和商务公寓可供选择，投资者更倾向住宅公寓。

至于租金回报，大部分投资者不会抱太高期望，投资商务公寓最大的期望还是未来价格的上涨。商务公寓价格上涨的速度并不慢。克而瑞的数据显示，去年前十个月，广州一手商务公寓成交均价为1.2万-1.4万元/平方米，此后升至1.5万元/平方米的水平。如果拿二手售价和一手售价相比，价格涨幅更大。番禺万达广场公寓2012年年底的售价约为1.4万元/平方米，如今已升至2.5万-3万元/平方米；佳润临江上品公寓2012年年初的均价约为3.3万元/平方米，现在升至4万-4.2万元/平方米。至于更早发售的商务公寓，其售价涨幅更大。

此外，梁燕明表示，商务公寓大部分都是小户型，总价较低、投资门槛较低，能吸引更多投资者。

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