物业专项维修资金管理办法征求意见

2/3业主同意可用维修金

旧楼加装电梯等是业主关于物业维修金用途争论的焦点。

经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业专项维修资金划转业主大会管理，也可选聘和解聘专户银行。记者26日从广州市住建委了解到，《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》（下简称《办法》），正在公开征求意见。其中提出，广州维修资金管理中心应当根据广州市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次。

首期交存标准按每平方米建安造价5%计算

按规定，业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。建筑面积包括不动产登记簿记载的套内面积和分摊面积。

目前在广州市购买一手房，首期物业维修资金交存标准为电梯房每平方米建筑面积105元、无电梯的多层住宅每平方米建筑面积77元。独立非住宅物业可参照高层（有电梯）住宅的标准交存维修资金。

此次《办法》提出，不再按过往以住宅和非住宅进行分类交存，广州维修资金管理中心应当根据广州市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次。玻璃幕墙等特殊材料建筑的首期维修资金交存标准，由管理中心另行规定。

广州市维修资金采取预交存，以预售方式销售的，建设单位应当在申请核发商品房预售许可证前，根据预售房屋所在楼宇、区域核准的报建面积，将首期物业专项维修资金足额预交存至专户管理银行；以现楼方式销售的，建设单位应当在申请办理房屋所有权初始登记前，根据物业的实测面积，将首期物业专项维修资金足额预交存至专户管理银行；规划用于停放汽车的车位，建设单位应当在申请办理其所有权初始登记前，将首期物业专项维修资金足额预交存至专户管理银行。车位交存首期物业专项维修资金的面积应当包括该车位的产权面积和分摊共用面积。

针对二手房，《办法》提出，房屋所有权转移时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况，并移交物业专项维修资金卡（存折），房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移而同时变更。业主、受让人在市住房和城乡建设委员会存量房网上交易平台签订房屋买卖合同时，可以查询房屋物业专项维修资金交存和结余信息。

业主大会可申请自管物业维修金

此前有小区业委会提出，想要自己选择合适的银行开设账户进行管理。对此，此次征求意见稿明确规定，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业专项维修资金划转业主大会管理。在划转业主大会管理后，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可选聘和解聘物业专项维修资金专户管理银行(下简称“专户管理银行”)。

据了解，广州市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政主管部门等有关单位应当综合考虑安全、增值、便利等因素，合理确定本市行政区域内一定数量的专户管理银行。

业主大会管理的物业专项维修资金专户，在专户管理银行登记的管理单位应当是业主委员会，登记的监督单位应当是管理中心，登记办理物业专项维修资金存取手续的自然人应当是物业专项维修资金管理责任人。

同时，业主大会成立前，或者业主大会成立后未要求划转物业专项维修资金的，物业专项维修资金由管理中心代管。在物业专项维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的，物业专项维修资金专户由管理中心代管：业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的；业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的；业主大会决定不再继续自行管理物业专项维修资金的；管理规约或者业主大会议事规则约定由管理中心代管的。

维修资金使用可电子投票

《办法》表示，物业专项维修资金筹集和使用规约应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

同时，聘请专业机构对物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况进行审计的，审计费用可以从物业专项维修资金中列支。

物业专项维修资金使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示10日以上，并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，属于应急使用物业专项维修资金情形的除外。使用方案应当包括：维修和更新、改造的项目；费用预算；列支范围；分摊明细。

过去，因征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难，导致召开业主大会难，形成决议难，动用维修资金难。对此，《办法》提出，维修资金使用方案可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式进行表决。

使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在5万元以上（含5万元）的，应当实行审价，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。

物业专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付审价、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的审价、监理等单位账户中。此次还明确，物业专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。

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