［聊市场］未来的十年，顶豪又将是一个分水岭

Q：非常感谢周总接受我们这次专访。第一个问题想问一下周总，2015年的时候上海的豪宅市场进入了一个快速上升期，尤其是到了2016年的时候，那个上升期已经到了顶峰，市场也有了顶豪和豪宅之分，在您看来两者最大的差异是什么？

A：其实我是这样理解的，我们看一下整个上海十年来房地产的走势，用数据去衡量它，像你刚刚讲到的豪宅，可能原来很多的楼盘都自称为是豪宅，可能超过了8万块一个平方的房子就说自己豪宅。其实顶级豪宅应该也是新出来的对于房产品的定义，顶级豪宅我的理解有两点是非常非常重要的，第一点就是极度的稀缺，这个极度稀缺可以说是它的地段，它的配套。第二点它是不可复制的。我觉得这两点应该是顶级豪宅最基本的两个标准。再看一下整个上海近十年来的一个房产走势，你会发现普通的住宅或者我们普通的豪宅，它的十年来的升值空间可能就是三倍到五倍。但是你刚刚讲的整个黄浦江沿线的豪宅，里面有一些是顶级豪宅，它的十年的涨幅是高达十五倍。我想在未来得十年，这样的顶级豪宅它的一个升值空间又将是一个分水岭。所以在我的理解当中，顶级豪宅一定是屈指可数，一定是拥有非常稀缺的地段和极度的不可复制的资源，再加上非常有运营能力的，有豪宅专家定制的这样一个经验的开发商来运营，它才能称为顶级豪宅。

［说产品］海德一号设计团队的亚洲首秀

Q：正如你刚才所说的，对于顶级豪宅，我们国内很多开发商喜欢用国际项目来对标，比如说用海德公园一号来做对比，我听说了我们绿城和海德公园一号的团队进行了合作。是什么样的初衷让你们进行了这次合作，因为我知道在整个国内市场来说，目前还没有一个项目和海德公园一号的设计团队进行合作。

A：对，其实说来也比较话长。其实绿城黄浦湾（资料、团购、论坛）作为我们绿城中国最具影响力这样一个作品，得益于在十年前做了一个非常有前瞻性的产品定位。直到今天，十年以后我们再看黄浦湾的时候，你会发现它也是在一直引领市场。所以我们从09年的BLD的设计，到14年的HBA的新的设计样板房推出以后，我们在整个上海的豪宅市场都得到了非常好的一个反响，然而在这个过程中，当我们与一些客户在沟通交流当中，发现我们的客户层次也是更具全球化的一个视野，他们可能更多地会聊到说，伦敦海德一号不错，或者聊到纽约One  57不错。所以我们研究了很多的国际的一线豪宅以后，我们对海德一号的作品，应该说是整个团队沟通下来是最能打动我们的，因此我们从半年前就跟海德一号的主创团队进行接洽，前期主要是我们设计团队在跟他们沟通，我们发现他们团队跟绿城很像，就是口碑非常好，也基本上不做推广和广告，但却得到了全球富豪青睐。

我们在长达半年的沟通当中，一方面我们了解到了他们的一个实力。另一方面我们也了解到了他们对于服务客户的一个真诚和用心。最为重要的是，也让这个团队，对我们绿城品牌有了认识，才有了半年以后今年这样一个结缘。所以我相信在今年年底我们新的作品面世的时候我们又将能够引领上海的顶级豪宅。

Q：我还想再问细一点，就像你刚才所说的一样，黄浦湾的作品是他进入中国市场的，有可能是进入亚洲市场第一个作品，在这个作品上面，你和海德一号设计团队你们有没有大概已经协商好的一个相应的方向或者设计的理念在里面呢？

A：我们与主创设计师马修先生进行交流，当他来到中国，来到上海，来到黄浦湾以后，在进行全面的了解以后，他说了这么一句话，我们不需要去研究海德一号，我也不需要去研究我以前的某个20亿的作品。我相信在黄浦湾他可以创造另外一个标杆，他可以超越海德一号，所以可能在今天保持一定的神秘感。

我们跟我们的主创设计师进行了深入的沟通，我们客户的的家庭的情况，我们客户的兴趣爱好，甚至于他的出游兴趣爱好我们进行了深入的沟通和交流，他会为我们的富豪，大到一个房型的设计，大理石的选择，地板的选择，可能小到这盏灯材质的选择，可能小到这个抱枕的面料的选择，都会由他来“主刀”，他亲自来设计。所以我相信在今年年底海德一号作品面世的时候，会给我们的中国的最顶尖的富豪带来不一样的惊喜。

Q：周总刚刚也提到了，我们绿城口碑精神是非常好，在这个口碑里面最重要的是我们绿城的品质建设，在我们这个项目当中，我们是如何体现或者说传承品质精神的呢？

A：其实刚刚我有讲到，黄浦湾应该是在02年拿到了这块土地，随后花了好几年的一个时间，做它一个产品的定位，研发和设计，其实这就是绿城不同于其他的开发商的一点。我们不会特别去追求它的一个快速和高效，我们更多地是说我们一定是尊重历史，尊重土地和尊重人文。对于这样一个项目会进行非常深刻透彻的研究以后，我们才会落下来，怎么来做这样一个产品。你刚刚讲的品质精神，其实跟我们宋卫平董事长他的经历是有关。我们宋董是学历史出身的，我们一直觉得他不太像一个商人，他是一个具有理想主义情怀的大的企业家。黄浦湾我们从一个细节来讲，我们地下停车库的层高是4.5米，这是12年前的设计，你放到今天来看，也是整个上海最好的一个地下停车库。从细节上来讲，我们就能够去引领整个市场。在一些隐蔽工程的时候，其实我完全可以去用水泥来代替，但是我们绿城不会，我会用大理石来压边。包括你待会可以看一下我们黄浦湾的样板房，也是交付的样板房，我们里面一些小的装一些设备的空间，其实是隐蔽工程，但我同样也是用实木，你可以就贴一张墙纸就可以的，但我们也是同样用实木来打造。就说绿城的产品包括黄浦湾的产品，在你看不到地方，我们也是非常用心来营造的，所以这就是为什么绿城中国到今天二十几年走过来，我们有这么多大量的绿粉，会跟着我们来购买我们的产品。

Q：刚才你也提到了产品也要有一种人文关怀，其实大家都在说顶豪，它里面所承载的内容会越多，文化，其他的艺术这些加入进去，我也知道我们绿城在做理想生活的服务商，我们是如何诠释，尤其是这个作品，这个项目是如何去诠释这个理想生活的服务商？

A：您问的这个问题，其实也是我们现在自己正在研究的事情。可能在前面的十年当中，不光是绿城，整个中国的豪宅市场，开发商比拼的是硬件，比我们的大理石谁用的多，比我的装修材质多么好，比我们的家电品牌是多么好，其实你会发现硬件它是可以抄袭的，它是可以去替代的。但是软件则不然，而这个软件应该也是绿城未来十年的一个核心竞争力，不可复制的就是我们的服务。

众所周知，我们绿城的园区服务体系在全球应该都是非常有名的，我们绿城的物业，每年全国调查满意度第一，这个也是第三方有公信力的一个排名，我们今天宋董对我们绿城又提出了新的要求，我们要把服务这样一个软性的价值把它上升到我们未来十年的发展当中的一个核心竞争力。比如说黄浦湾，希望作为绿城高端服务的一个标杆，未来对业主的服务是完全涵盖他的衣食住行，生活方面的话，我们希望给业主都是完全是无添加的安全食品。所以除了绿城农业的绿色蔬菜之外，我们在澳洲也有收购当地的农场，给业主的牛肉都是可以追溯来源的放心食品。除了这样一些非常细致的细节以外，我们黄浦湾还希望会有一些定制化的服务，全球化的专署管家能够为他进行服务，在世界各地为业主提供各类服务，未来通过我们绿城高端的服务平台，我们业主将来的私人旅行的线路，我们也可以完全帮他来做到。比如说你去了巴黎，由我们绿城的服务团队来帮你安排，比如说你是爱马仕工厂私人的定制参观或者是一场非常时尚的巴黎的时装秀，类似于这样的一个服务，我们希望经过团队的努力，能够实现这样的一对一的，高端的，国际化的定制化的服务。

［谈趋势］下半年市场稳中有升

Q：2016年325新政出台以后，整个市场大家都会有一些不同成交量下降，你对于目前的上海市场下半场，你预判将是一个什么样？

A：其实2015年我们可以讲是中国豪宅的一个元年，不管是北京还是深圳还是上海，它的豪宅可能从原来的1500万上升到2000万，甚至到3000万这样一个等量级，都取得了非常好的一个业绩。特别是在过年以后，又是一个井喷。你刚才在问到我，对于整个上海的豪宅市场的走势，其实我想分享一点，我们今天在谈顶级豪宅，其实顶级豪宅它一定是去跟国际的豪宅去比肩的，你会发现，不管市场怎么去调控，不管政策怎么有变化，其实国际一线的豪宅是不受市场所影响的。就像比如说刚刚我们讲到的海德一号，可能同区域的楼盘，它可能涨到30万就没办法再往上走的时候，但是顶级豪宅一定是突破这个天花板直接到达70万一个平方，而且不受市场的波动。包括像纽约的One  57，因为它是全球的富豪，所以说我们说顶级的豪宅，它是最具资金避风港的，可以说是资产市场一个非常好的一个配制。再回到讲到上海这样一个市场。我们2015年根据来访调研有一个报告当中，其实在全球的金融中心的排名中，上海是第六位这样一个常年保持这样一个水平。包括华尔街的投资之父他们有一些这样的预言，就是上海一定会超越伦敦，所以从全球的这样一个经济环境中来看，上海一定会是第三大金融中心，我们一致认为上海是非常安全的，所以才会有这样的调控，所以才会有325这样的政策。当然我们从长线来看待顶级豪宅的走势，我一定是看好的，我一定是相信上海的顶级豪宅在未来十年二十年过程当中，一定还会成五倍到十倍的一个上涨的，当然短期，短时间受到限购限贷的影响，它可能会有一个小幅的平稳期。我觉得不会跌，一定是一个平稳的过渡，只是说它的涨幅可能不会像去年那么疯狂。但其实这样也是一个比较健康的市场，所以我的预判今年下半年应该也是在平稳当中会有小幅度的一个上涨。那么在未来得长期的五年十年的过程当中，上海的顶豪市场一定是值得全球的富豪所青睐的。

Q：刚才你也说到，2015年的市场非常好，什么好的房子基本上都可以成交，在这个时候，325新政以后，实际上对于整个的顶豪或者豪宅市场其实它是一个试金石，越好的才会越旺，以前的一些可能他们会放弃，因为我们也知道黄浦湾最近也在做认筹了，从您和这些客户近交的过程中，觉得是黄浦湾的哪些的基本功吸引了他们？

A：我自己对绿城黄浦湾是非常有信心的。然后我再去研究它跟顶级豪宅的，如果去满足它的一些基本的竞争力和基本的属性，我们会发现黄浦湾它跟世界一线的豪宅是非常像的，为什么说像呢？像伦敦海德一号，它是在伦敦的金融中心。它是比邻海德一号的，它即有金融中心的属性，又有人文坐标的属性。像纽约One  57，这两个豪宅是全球富豪提的最多的，像纽约One  57它是在曼哈顿的金融城，它是跟中央公园是相邻的。你研究一下黄浦湾你会发现，它在中国的上海外滩，外滩是全球都所知名的。同样的它比邻我们的黄浦江，我觉得它满足了这样两个属性，它就已经可以说跟我们国际的豪宅去划一个等号。当然除了这样一个CBD这样一个属性以外，我觉得我们黄浦湾还有一点非常值得我们所自豪的，也是我们的客户非常关注的，就是它也是CLD。它是一个中央的生活区，在我们一路之隔，隔壁就是中民投地王，110万方大型的综合的配套，可以讲，你出门5分钟，步行就是你的最好的一个交通工具，所有的你的商务，你的生活，你的娱乐，都可以在5分钟的步行圈所满足。我相信CBD加CLD是我们最重要的两个地段和配套的两个属性。除此以外，我们很多的客户一听到绿城品牌，就直接等于放心，安全。所以很多我们的客户都会选择我们的绿城来营造的这样一个物业，包括绿城的物业服务，也是我们客户选择我们黄浦湾一个非常重要的一个原因，所以我们这次认筹，低调的销售，应该说业绩还是非常非常不错的，应该这个政策的影响会有一部分，但是我相信像我们这样的可以比肩国际豪宅的黄浦湾，只有一张房票的时候，他一定会选择绿城黄浦湾这样的顶级豪宅。

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