网易房产5月11日报道 4块地，4个小时，34亿起拍，74亿成交。最严调控新政“沪九条”之后，上海土地市场迎来首拍，或许早先近百个竞买人齐聚的盛况早已预示着今天将以收获“地王”为结局，可未成想到的是，限购笼罩下的上海土地竟会如此疯狂。

目前为止，上海的调控并未放松，新房周度成交量受其影响也已经跌破20万平方米。市场前景如此的当下，除了青浦华新（板块楼盘、地图选房）镇的商业用地今天有“躺枪”之嫌外，到底是什么力量在背后推动开发商一次又一次地举起手中的号码牌？

3宅地溢价率都超100%

用“久旱逢甘雨”来形容今天的土拍现场并不为过，4块地共有96个竞买人来竞价，如果青浦那块地亦是住宅的话，今天的数据或许更加惊人。

上午奉贤区（区域楼盘、地图选房）南桥（板块楼盘、地图选房）新城16单元36-03区域地块被象屿地产拿下，总价21.5亿元，地块溢价率126.25%。

下午松江泗泾镇的两块宅地，SJSB0003单元上的10-05号地块和12-01地块连在一起，却被分开拍卖，苦了不少想两块地一起拿下的开发商。最终05号地块以总价19.65亿元成交，溢价率109.04%；01号地块以总价38291元/平成交，溢价率111.62%。

三幅宅地溢价率都过百，还是在调控的大市场环境下，众人能做的或许仅有目瞪口呆。然而，更值得一提的是，三幅宅地的成交楼板价都基本赶超地块周边的新房售价，完全看不懂的市场逻辑。

数据显示，奉贤南桥新城16单元36-03区域地块的成交楼板价为22625元/平方米，地块周边的高端项目汤臣臻园才卖2.7元/平方米；

松江泗泾镇的两块宅地，SJSB0003单元上的10-05号地块和12-01地块的楼板价，分别为37675元/平方米和38291元/平方米，地块周边相对价高的“建发玖珑湾（资料、点评咨询、论坛）嘉苑”均价才3万元/平方米。如果说融创有可能会将高端系产品带到松江的话，格力地产会在松江也打造豪宅产品吗？尚未可知。

6万的泗泾，4万的南桥

以上列举的还仅是楼板价，若按照媒体报道中盛传的“保底价”来看，泗泾（板块楼盘、地图选房）这两块地未来的项目要卖到6万/平才保本，而南桥的项目要卖到4万/平。

若果真如此的话，这还是上海的外环外房价吗？不少业内人士也表达了对“疯狂”拍地的担忧：

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，南桥新城一直以来楼市发展较为稳定，以当地购房需求为主，近2年来受交通配套改善以及新进地王项目入市影响，价格涨幅较大，但目前房价已透支了区域发展空间，在轨交5号线通车之前这段时间，应该会处于滞涨状态。象屿此时高价拿地，未来项目售价直逼4万元/㎡，存在一定风险，就算轨交开通后也不宜盲目乐观，虽然能导入一定外区购房需求，但毕竟位置偏远，且竞品项目较多，既要提升自身产品力，在项目的定价上也要掌握分寸。

上海中原地产市场分析师龚敏则认为，泗泾房价将破6万/平方，显然预期仍有些过高。首先，泗泾的保障型住房较多，房价普遍比市场化楼盘便宜不少。其次，尽管有轨道交通9号线的利好，但开通后对房价上涨支撑已逐渐减弱。再其次，根据要求项目以中小户型公寓为主，占到项目比重的8成，不允许建设低层，要求多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）,意味着项目不能凭借低层物业的的品质抬升售价水平。

在短短共计不到4个小时的时间内，开发商每举起一次号牌就意味着少着百万的资金投注下去，在现场主持人多次提醒“理性竞价”的背景下，到底是怎样的动力在推动着他们？

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从调控新政来看，楼市开始调整，但房企拿地的凶悍程度并未受到影响，上海前几个月土地供应出现短缺，成交意味着未来1年左右的时间是市场房屋供应的低点，从供求关系来看，一旦供应走低往往是价格比较高的时候。从前几轮市场调整来看，有经验的开发商都这么操作过，越是供应少的时候越是要拿地。对于有资金的房企而言，一线城市还是踊跃土地储备的地方，尽管目前受到调控，但是只要开发节奏掌握的好，还是有希望获得一定利润。

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