（原标题：当前楼市，已经有逆转的信号出现）

4万5楼面价无疑为疯狂的南京楼市“火上浇油”，从单个楼盘看，地价4万5会卖出7万甚至更高的房价，但房价是不是一直就只涨不跌？不少专家认为这不科学也不可能。业内专家认为，地价新高的刺激将会促使楼市的热度持续升温，但必须看到，一些逆转信号已经出现。

南京各板块“天花板”价

一方面，房价上涨的因素依然存在

供不应求，库存降至2.68万套

目前南京的新房库存已下降到历史最低点。

扬子晚报记者了解到，截止到昨晚，南京网上房地产的数据显示，可售商品住宅房源只有26816套，而4月的成交量在1. 5万套左右，这也意味着，库存房子不够两个月卖的。

网尚研究机构根据南京网上房地产官方数据计算出，4月住宅供销比为0.59：1，相当于1套房子有2个人去抢。严重的供不应求，导致楼市的销售会持续火爆。

五大板块“面粉贵过面包”

自去年以来，地价和房价一直处于互相推动拉升的态势，每当区域新高价拍出，周边楼盘房价必定水涨船高。一年来，南京已有五个区域“面粉贵过面包”，这在相当程度上，给了开发商涨价的理由。

其中今年初拍出的河西中部新高上海建工楼面价42561元/平方米，而当时周边房价不足4万元/平方米，目前区域房价涨到45000元/平方米。麒麟板块四月拍出的新高楼面价达到22353元/平方米，目前该区域房价仍未突破2万元/平方米。鼓楼滨江地块，3月拍出29899元/平方米的地价“天花板”，高过周边在售房价3000元/平方米。江浦3月拍出22435元/平方米的最高价，目前周边房价已从拍地时的19000-21000元/平方米涨到22000-24000元/平方米。而河西南部成为第五个“面粉贵过面包”的板块，目前房价上行几成定局。

今年南京的土地拍卖会上，不断有区域新高产生，这表明火爆楼市加剧了开发商对土地的渴望，而反之，每一个区域新高也将周边甚至全市的房价拉上一个新高度。

预期看好，加剧市民抢房热度“河西南地价新高的产生，无疑会对买房人的心理产生影响，增强他们对楼市向好的预期，地价都到四万五了，四万块钱去买房，那肯定是赚到了，这种乐观的预期会促使更多的人投身到买房大军中来。虽然南京房价已经到了高位，但由于对未来继续上涨预期的看好，投资者的疯狂购买可能还将持续一段时间。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示。

另一方面，市场逆转的信号不容忽视

二手房交易出现降温

南京网上房地产统计数据显示，上周（5月2日-5月8日）南京二手房（房源、代理、租房）成交2922套，环比前一周的4635套下降了1713套，降幅为36.96%。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，这一轮房价上涨得快，其中一个重要因素是二手房提供首付弹药，一周成交近40%的大跌，显示本地置换需求开始受到二手房萎缩影响。

河西楼市主编文涛也表示，“三四月份南京二手房交易持续高达单月1.7万套，这是不正常的，市场最低迷的时候二手房一个月才能成交2000多套，因为二手房本身就不像新房那么好卖。事实上，南京从河西来看，已经出现降温。四月下旬，我们已经感觉到，成交量在逐步回落，房价也涨不动了，目前河西的二手房单价基本稳定在4万至5万元每平方米之间，个别非常好的房源才能突破5万元每平方米。”

一线城市现下滑迹象

吴翔华认为，今年3月，上海、深圳两大一线城市调控升级，从严限购将对当地的楼市起到抑制作用。“一旦北上广深这几大一线城市楼市出现下行拐点，对南京市场是一个明显的警示信号，也就意味着南京楼市的拐点可能就不远了。”

媒体报道也显示了一线城市的下滑迹象。“沪九条”实施一个月来，上海各商业银行房贷受理量较今年1至3月平均水平回落超50%。南方周末文章则称，“限购政策使得烈火烹油的深圳楼市，速冻为有价无市的"冰点市"。” 深圳市规划和国土资源委员会数据显示，4月当月，深圳新建商品住宅成交套数环比下降47.55%，二手住宅成交套数环比下降54.47%。

限价令规定涨幅空间

南京上涨过快的房价已引起政府的关注，二月，“宁十七条”出台，四月，调控升级的“宁十条”直接规定，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目设置8%-12%的涨幅空间。业内人士认为，新政目前虽还没有显示出平抑房价的明显作用，新开楼盘可能价格上还能突破，但对于今年已经开过盘的项目来说，年内涨价的空间基本已限定死。

此外，吴翔华指出，目前银行信贷政策收紧的可能性依然存在。“人民银行一直在进行相关调研。对于像南京这样市场过热的城市，收紧二套房***政策，提高首付比例和利率水平，是完全有可能的。以前信贷政策大多一刀切，但现在分城施策的趋势越来越明显。”

疯狂楼市谁做接盘侠?

市民是否还会买买买?

四万五的楼面价将楼市再次推向疯狂的极致，而买房人是否会做接盘侠，为疯狂的房价买单?扬子晚报记者也就此进行了采访。

○ 投资客：被裹胁着买买买

市民李先生今年三月加入到抢房大军。“我有三套房，所以之前一直没有想过再买，去年我还嘲笑同事们一到周末就跑售楼处。可到今年，我发现不炒房，我成了被嘲笑的对象。”

李先生的投资目标锁定了江北，他跑遍了华润国际社区、保利西江月、正荣润江城等热门楼盘，也不断地参加认筹摇号，但买房人太多，一直没能摇上。甚至在华润国际社区，销售人员直接拒绝了他想交认筹金的想法，“说现在房子根本不够抢，给钱都不收。”李先生承认，他的买房计划是被裹胁了，“周围的同事、朋友、邻居，都在买买买，无形中形成了一种恐慌的氛围。”而地价新高出现后，他和周边朋友对市场的预期又提高了，“虽然也知道房价高得离谱，但感觉还是会涨吧，所以依然想下手。”

投资的还不仅仅是南京本地市民。有网友爆料，“我这几天特地跑到交易中心看看都是什么人在做接盘侠，各种淮安话连云港话和我分不清属地的语言组成了交易主体。”大量外地投资客涌入南京，也助推了市场的需求。

○ 改善客：踏空的可能性加大

赵先生看中了河西中部一家即将亮相的新盘，均价预计4.5万元/平方米，他打算把手上金地自在城（资料、团购、论坛）的房子卖了作首付。新高价拍出后，赵先生感觉买到新房的可能性降低了，“地价都到4万5了，还是什么都没有的河西南部，河西中部位置更好，肯定很多人抢。”虽然踏空的可能性加大，但他依然决定尽快卖房，“听说河西有楼盘有人500万认筹了10个号，我只有卖房才能多拿几个号，加大摇中的几率。”

○ 刚需客：房子离得更远了

刚刚工作两年的小赵是标准的刚需族。“去年年底，曾经有过买房的想法，但是当时觉得房价不会涨得那么疯吧。”四月，小赵再也坐不住了，父母也从老家宜兴赶来陪他一起看房。

“因为单位在河西，所以看中的正是河西南部，转了一圈下来，只能买得起八九十平方米的小户型。”5月7日，小赵参加了鲁能公馆的开盘摇号，“等到我选的时候只剩100多平方米的了，只有放弃。”昨天拍地消息传出后，小赵“心都碎了”，“本来觉得努努力还能够得到，突然房子又离我远了一大截。”小赵表示接下来还会看房，可已经越来越没信心。

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