经济观察报 记者 田国宝

这个夏天，对于北京白领王伟注定是一个难熬的季节，2014年他在河北省大厂力宝国际（资料、团购、论坛）购买一套80多平方米的住宅，“排号费、订金和首付款一共交了20多万，快两年了，只签订了一个内部认购协议。”

王伟通过多方了解获知，目前力宝国际项目仍没有办理国有建设用地土地使用证，这意味着他花了20多万首付购买的是一个违规项目，“房子已经封顶了，现在正在做外立面和安装玻璃，网签办不了，按揭也办不了，开发商要等到6月份。”

记者了解到，力宝国际由大厂回族自治县力宝房地产开发有限公司开发，对外宣称投资商为印尼力宝集团。王伟表示，当时明知五证不全，但鉴于力宝集团名气忽视了风险。实际上两家企业并没有直接股权关系。

“大厂不少项目都五证不全，大多数也没什么问题，没想到还是上当了。”王伟说。

在廊坊地区，违规建设、违规销售并非个例，据廊坊本地一位资深销售介绍，开发商没有拿到土地即开始建设、没有开工即开始销售，“这种现象很普遍，没有开发商不这么干，燕郊还好些，大厂比较普遍。”

经济观察报记者在向廊坊北三县政府求证当地违规销售情况时并未得到答复。

不过，3月底到4月初，廊坊市政府开始逐步整顿辖区内房地产市场，并出台相应限购政策，整个地区房地产市场被熔断，至今大厂地区可售项目不超过三个，2016年以来，大厂回族自治县房管局只颁发了一张预售证。

包括华夏幸福、世茂等多个开发商在内的项目受到影响，上述人士表示，北三县地区，一向以规模著称的华夏幸福只有香河一个项目在售，很多售出的项目至今未取得预售许可证，“原来都是圈起地就开始卖，等于把下半年的房子也卖了。”

世茂在大厂夏垫的一个项目也被指涉入其中，该人士称，世茂的项目本来已经销售完了，但限购后有一部分购房者因限购选择退房，“世茂有一些在售的房子，但需要修改底单，而且首付也高了。”“说实话什么手续也没有，但别担心。”

5月10日，从北京沿着通燕高速驶入102国道，20分钟左右就进入大厂夏垫镇，从兴盛路向北1公路路东便是力宝国际项目，整个项目十几栋楼已经全部封顶，几名工人正在做外立墙面。售楼处只有一名工作人员坐在吧台后面玩手机，十几名销售人员在外面聊天。

因为项目没有任何手续，每隔两三周王伟都会从北京开车去项目看看，虽然项目并没有停工，但王伟的焦虑并没有减轻，“担心开发商跑了，也担心项目被查。”

力宝国际销售人员也确认，截至目前还没有取得国有土地使用证，“说实话什么手续也没有，但不要担心，应该5月底到6月份就能下来了。”

公开资料显示，力宝国际占地1300亩，总建筑面积210万平方米，分五期开发，其中一期由15栋楼组成，占地107亩，据项目销售人员介绍大约1700多户，项目于2014年5月动工建设，2016年底交付，二期项目2017年底交工。

上述销售人员称，2015年底，一期已全部售完，二期项目年初开始排号，3月底因为廊坊市九部门联合对当地房地产督导检查，二期项目停止排号，“二期6栋楼，还没开工呢。”

大厂县国土资源局一位工作人员表示，该局并没有力宝国际或力宝房地产任何土地交易信息，也没有相关国有土地使用证发放记录。

按照相关法律法规要求，房地产项目必须取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证基础上，才可以施工，项目建设到一定程度，取得商品房预售许可证后方可正式对外销售。

缺乏相应手续的情况下，2014年10月份，力宝国际开始对外销售，由于不能网签，开发商与购房者签订一份内部认购合同，约定2016年5月初签订正式合同，并办理按揭***。

4月25日，开发商给业主的公告称，开发商正在积极办理相关按揭手续，网签和按揭日期后延。大厂力宝房地产一位负责人也表示，目前工程还在有序推进中，年底可以交房。

看到通知后，王伟给销售打电话，“我问销售土地证是不是真的能下来，他建议过完五一后来办理退房手续。”不过开发商方面给王伟的答复是，6月份肯定能下来。

这多少让王伟有些纠结，购房时售价为每平方米5800元左右，目前市场价格已经涨至8500－9000元，王伟的房子也赚了20多万，“基本把首付款赚回来了。”

同样纠结的不止王伟一个人，1700多户购房者面临着同样的难题，他们一方面担心项目出现问题，一方面又渴望开发商能够尽快把手续办妥，可以安心分享房价上涨收益，没人能给出他们确切答案。

5月3日，国家发改委和国土资源部联合下发《京津冀协同发展土地利用总体规划 (2015～2020年)》，京津冀核心区原则上5年内不在新增建设用地。力宝国际项目补办相关手续将变的更为困难。

大厂城乡一体化推进委员会一位负责人表示，力宝国际项目土地已经获得河北省国土资源厅审批，“目前还没有走招拍挂程序，这几天应该会进行招拍挂。”项目将在2016年底交付给业主。

上述人士表示，因为违规销售，2015年7月份，大厂回族自治县房管部门曾对力宝国际项目进行处罚。“没有全部售完，还有614套房子没卖，留给未来村民回迁。”

力宝房地产人士表示，从签约至今6年时间过去了，项目因为种种原因处于违规状态，但企业也付出沉重代价，当年每亩地价格只有50万元，项目土地总成本为1亿元，目前每亩地成本价已经涨至200万元，总成本飙升至4亿元。

按照政府方面答复，近期力宝国际项目用地将进行招拍挂程序，届时力宝房地产需要支付4亿元土地出让金。目前力宝国际项目房源，除了为潘各庄村民搬迁预留的614套外，其余已经在2014年10月份到2015年底期间售完。

从2015年7月份至今，当地房价已经普遍上涨了3000元左右，力宝国际一期建筑面积为16.1316万平方米，照此计算少卖了将近5亿元，即便除去614套新民居外，按照当前市场行情也少卖了近3亿元。

力宝国际前事

力宝国际宣传资料显示，力宝国际项目规划用地1300亩，“经与大厂县主要领导沟通，承诺在3号社区基础上外扩17平方公里。”

2008年前后，河北省提出“三年大变样”规划，计划通过三年时间全面改变全省城镇落后面貌，基于这一背景，大厂回族自治县成立城乡一体化推进委员会，并规划建设大厂新城、夏垫新城、陈府万人小镇、城镇新农民小区和农村新社区等多个项目。

其中城镇新农民小区共10个项目，分别位于大厂城区和夏垫，涉及37个村庄，总用地1695亩，主要用来为进城农村提供居所。农村新社区项目3个，涉及19个村庄，用地1545亩，力宝国际项目所在的3号社区并不在其中。

3号社区始于2010年，当年7月份，河北一达建设开发有限公司与大厂夏垫镇政府签署相关协议，开始介入大厂夏垫3号社区项目，并引入印尼力宝集团，共同开发力宝京郊绿色生态农业产业园项目。

京郊绿色生态农业园占地13000亩，其中农业用地10000亩，建设用地3000亩，总投资120亿元。其中一达建设负责3号社区项目土地一级开发和力宝国际项目建设，印尼力宝集团计划开发一座力宝大厦和农业观光园区。

2011年6月份，霍文民出资4200万元、陈立伟出资1400万元成立河北利美新农村建设投资有限公司，2015年底，北京宜华巨枫房地产经纪有限公司注入1400万元。利美新农村建设正式取代一达建设成为项目主导公司。

2013年8月份，利美新农村建设、印尼力宝集团和河北省老年促进会三方签署一份协议，计划帮助力宝集团打造成一个京郊养老地产项目，占地3100亩，总投资100亿元，未来可吸纳5万－10万人口。

就在力宝国际的3号社区项目推进期间，当时全国范围内兴起的新农村建设项目出现大量违法侵占农业用地开发商品住宅现象。根据国务院统一要求，2013年7月份，河北省国土资源厅下文整顿新农村建设项目。

在这一背景下，夏垫3号社区项目用地受到影响，在审批过程中被驳回，并对项目进行调整和延迟，1300亩项目被压缩到200亩规模，这一原因导致整个项目需要重新规划和实施。调整后，其中70亩为新民居建设用地，130亩为商品房用地。

据大厂力宝房地产人士透露，2014年前后，调整后的200亩建设用地重新报到河北省国土资源厅，“当时刚刚上任的一位领导不太熟悉业务，耽误了一段时间。导致力宝国际项目没有及时拿到土地、建设和预售许可。”

2014年1月份，利美新农村建设设立全资子公司大厂回族自治县利美房地产开发有限公司，开始开发建设力宝国际项目，2015年5月份，利美房地产更名为力宝房地产。

值得一提的是，力宝房地产与印尼力宝集团之间并没有直接股权关系，是项目上合作关系，大厂力宝房地产负责项目建设开发，未来印尼力宝集团为项目建设医院和学校等配套设施。

2014年4月份，力宝国际一期项目正式动工建设，10月份开始对外销售，在未取得相关手续情况下对外销售，大厂官方人士称，当时力宝房地产资金遇到问题，想通过出售来收回一部分资金缓解困难。

力宝房地产人士并没有否认这一说法，其表示通过内部认购活动来进一步了解当地房地产市场需求，“我们也没有大规模宣传，有人过来问想买了，只是签了内部认购协议。”其坦承，项目前期支出较大。

疯长负效应：违规开发销售成风

在整个廊坊地区，以排号为名进行违规销售几乎是公开的秘密，而大厂尤甚，除了排号费用外，部分项目在未取得预售预售许可证时就已经开始销售。

一位当地资深销售告诉经济观察报记者，在大厂地区，很多项目未动工、甚至未拿到土地就开始对外销售，包括一些大型上市房企，2015年下半年楼市上行以来，违规情况更加突出。

大厂乃至廊坊地区到底有多少违规楼盘，上述资深销售负责人认为，在廊坊市整顿楼市之前，几乎不存在完全合法、合规的项目，“一半以上的房地产项目存在违规建设行为，基本百分之百的项目存在违规销售。”

3月底，廊坊市政府开始整顿楼市混乱局面，对于违规建设、违规销售、违规宣传、违规获取预售许可证的行为。

一时间，整个廊坊北三县地区几乎无房可售，“有手续的一年前就卖完了，现在卖的应该是下半年或者明年拿到证的项目，但是4月份开始没证的不让卖了。”上述人士表示。

上述资深销售人员称，目前整个大厂地区在售的一手房项目不超过三个，其中两个属于不符合限购政策退出来的房源。

有意思的是，违规项目虽然风险重重，但并不被购房者排斥。上述销售人士表示，五证不全时，项目价格普遍较为便宜，“比开盘后便宜少则几百元，多则两千元。”

5月11日下午，王伟表示，因为担心项目国有土地证办不下来，他一直动员更多的业主起来维护自己的权益，但无人响应，更甚者，一些业主认为王伟是来捣乱的。

对开发商而言，通过提前销售可以获得大量低成本的资金，节省财务成本，据当地一位房地产人士透露，本地一家大型上市房企每年因此会节省上亿元融资成本。

当违规销售成为普遍现象，力宝国际违规行为似乎很平常，借助环京楼市上涨趋势，短短一年时间内销售一空。

在王伟看来，购房者首付款多数在十几万到二十几万左右，按照近一年房价上涨幅度，增值部分已经抵消了首付款，随着这个“赚了几十万”只是一个纸面数字，但更多购房者因此忽视了违规项目的风险。

廊坊限购之后，风险还在聚集，一些非本地户籍二套购房者面临着被限购的命运，部分付了首付款的购房者将无法网签，目前一些已经售出的项目还未获得预售许可证，矛盾暂时被掩盖起来。

如果因为限购无法网签，业主面临着被退房的风险，在当前市场行情下，廊坊地区房价几乎翻了一番，这些业主们或许无法享受这一波价格上涨的红利，随着一些项目逐步取得预售许可证，矛盾将不断被激化。

在限购政策落地之前，当地开发商们已经开始思考对策，比如修改底单，建议购房者要么走“假离婚”程序，把名字改到对方名下，要么把名字改到父母或兄弟姐妹名下，每修改一个底单开发商收取12万元费用。

不同于其他项目的购房者，对于力宝国际的购房者们，面临的首要问题时能够取得合法的手续，其次才是限购影响，对于这一切，购房者们一直坚信能够顺利解决。

接近力宝国际人士透露，碧桂园可能会接手力宝国际项目。巧合的是，5月11日晚上，一位碧桂园人士电话中表示解答有关力宝国际手续等相关问题，似乎有关碧桂园收购一事并非传言，但其并未确认收购事宜。

碧桂园一直渴望能够扩大一线城市市场份额，此前碧桂园已经在燕郊从河北另一家开发商手中接手了碧桂园时代城（资料、团购、论坛）项目。

（应采访者要求，王伟为化名）

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