深圳市房地产研究中心 李宇嘉

1-4月份的宏观经济数据日前发布，房地产可谓一枝独秀。前4个月，商品房销售面积同比增长36.5%，创历史同期最高增速，比一季度提高3.4个百分点。4月，商品房销售面积1.17亿平米，再创历史单月成交新高，同比增速从3月的37.7%升至44.1%。

4月份，20个二线城市新房成交2206万平米，再创单月新高，同比上升了78.8%。而且，二线城市出现了普涨态势。国家统计局数据显示，1-4月份东中西部商品房成交面积同比增速分别提高了3.0、6.7和0.2个百分点，显示二线城市集中的中部反弹更明显。同时，东部重点城市周边及三四线城市楼市也开始回升。

前4个月楼市销售火爆，带动库存下降。继3月待售面积减少415万平米后，4月待售面积又减少826万平米，这是自2014年7月确立楼市“去库存”主题后，库存第一次连续2个月下降，而住宅待售库存已经低于2015年底的规模。商品房待售面积同比增速已连续13个月下降，由2014年10月28.4%的最高值下降至今年4月的10.7%。今年以来，库存过大省市均出台紧缩土地供应措施，“隐性”库存开始缩减，下半年待售库存有望进入个位数增长甚至是零增长。

销售火爆和库存减少，带动重点城市“补库存”。截止到上周末（5月15日），一线城市库存消化周期为7.2个月，重点二线城市库存消化周期仅6.2个月，均低于12个月的正常库存周期。南京、厦门、苏州和合肥等热点城市库存周期在3个月左右，南京库存周期仅2.5个月。因此，重点城市“补库存”如火如荼，二线城市土地市场近期异常火爆，很重要的一个原因就在于此。

重点城市“补库存”，加上5月1日全面“营改增”，推动新开工大幅增长。1-4月，房地产新开工面积同比增长21.4%，创2011年11月以来累计最高增速。受重点城市土地供应不足影响，4月新开工增速从3月的26.9%小幅回落1个百分点至25.9%。近期，国家发改委要求，重点城市要增加住宅用地供应。4月份，二线代表城市土地成交面积和金额同比分别增长28%和247%。随着重点城市土地供应增加，加上开发商推盘意愿强烈，二季度新开工将继续快速增长。

销售端持续向好、库存下降和新开工增长，推动房企积极“拿地”。1-4月，开发商土地购置面积同比下降6.5%，降幅比1-3月收窄5.2个百分点，自2014年11月以来首次收窄至个位数，土地市场触底反弹明显。其中，二线城市土地市场异常火爆。4月，全国300个城市土地出让金总额1495亿元，同比增加77%。其中，二线城市土地出让金1176亿元，占比近80%，同比增长247%。4月份，二线城市土地成交楼面均价环比上涨53%，同比更是暴涨180%，平均溢价率65%，同比上升54%。相比，4月一线城市土地溢价率仅为2%，同比下降31%。

目前，楼市资金环境全面向好。首先，前4个月，开发商到位资金累计同比从一季度的14.7%上升至16.8%，创2014年以来新高；其次，房贷利率继续创新低。有报告显示，4月35个重点城市首套房贷平均利率4.52%，较去年同期的5.74%大幅下调1.22个百分点，创历史新低。二套房贷利率5.39%，与上月持平，较去年同期的6.51%降低1.12个百分点。资金面向好和“去库存”主题不变，楼市下游销售将继续上攻，而补库存将带动上游拿地、新开工和开发投资继续增长。

笔者认为，未来制约楼市上下游全面回升的因素有三方面，一是去年上半年低基数效应的消失，下半年主要指标增幅或有所回落。

二是房价地价快速上涨对需求的挤出及投资需求泛滥。近几个月二线城市楼市回暖，与一线城市高房价、调控收紧，投资需求转向二线城市有关，比如毗邻深圳的东莞和惠州、北京周边的“北三县”、上海周边的昆山、无锡等，投资需求（非自住买房）占比在40%-80%。前4个月，销售金额增速比销售面积增速高出20个百分点，显示房价在快速上涨。

三是近期二线热点城市或将实施紧缩措施，这也对楼市向上形成抑制。但从4月宏观经济数据看，工业增加值、社会零售总额及1-4月的固定资产投资增速全线回落，经济下滑风险犹存。由此，楼市和基建“托底”经济的功能未变，特别是楼市在缓冲制造业下滑、缓减去产能阵痛、供给基建项目地方配套资金上，仍旧是需求侧适度发力的重要选择。而且，包含政府债务融资，4月份的社会融资增速高达17.2%，资金并未紧缩，楼市供销两旺局面不改。

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