325”后商住公寓成交套数环比涨幅近5成

据上海链家市场研究部数据，截至2016年5月3日，上海全市商住公寓自“325新政”后共成交5751套，总面积347384平方米，与新政前40天的成交情况相比，分别出现了46.48%、55.18%的涨幅，而均价20894元/平方米，与新政前相比，则出现3.87%的小幅下跌。

上海链家市场研究部总监陆骑麟指出，“325”对住宅刚需客户的挤出效应显著，商住公寓因为不限购不限贷及近期营改增的利好，获得了显著的交易利好。先前因住宅市场火热而受冷遇的个别商住公寓项目甚至出现了以价换量的情况，由此导致全市商住公寓均价出现小幅下跌。

嘉定、宝山交易套数领衔下 均价涨幅依旧进入前三

自“325新政”至2016年5月3日，全市17个区县中，除静安、长宁无商住公寓成交外，其他15个区县中，成交套数较新政前同期上涨的区县共有13个，仅杨浦及闸北出现下滑。而领衔成交套数前三的嘉定、浦东及宝山均出现环比上涨，其中嘉定及宝山的涨幅均超6成。与此同时，整体成交套数占优的奉贤、金山，其环比涨幅也分别高达106.15%及746.67%。

15个出现交易量的区县中，均价涨幅虽然不及成交套数，但也有9区县出现环比上涨。

陆骑麟指出，商住公寓近年来的成交及供应主要集中在嘉定及浦东等外环外区域，但能够看到嘉定因住宅人口的大量导入及轨道交通相对更便捷一些，其商住公寓产品在近年来渐渐受到市场认可，并呈现后发之势，目前在成交跑量的情况下，成交均价涨幅也比较显著，而浦东的商住公寓因均价本身已经较高，目前呈现滞涨的局面。

商住公寓市场目前的地域竞争已经出现，嘉定、宝山等坐拥轨道交通优势，且这些区县在售的不少商住公寓项目之前的拿地成本都很低，青浦、松江等在交通上相对没有优势且地块成交价格相对较高的区域，只能通过以价换量来抵御来自以上区县的冲击。

成交集中于品牌开发商项目 “325”利好更为凸显

自“325新政”至2016年5月3日，上海全市商住公寓成交套数TOP10项目中有6席在新政发布前同一时间段内也有成交，而这6个项目中，龙湖·北城天街、农房D9空间、卓越时代广场及阳光城MODO，都来自知名度较高的品牌开发商。

而在这6个连续上榜的项目中，有5个成交套数都出现环比上升，其中，三迪曼哈顿项目的涨幅更是突破了150%。而在成交均价方面，也有4个项目出现环比上涨。

陆骑麟指出，随着大众对商住公寓产品认知度的提升及因限购政策影响所带来的自住客户占比的提升，热销的商住公寓项目正逐步被把持在品牌开发商手中，这些开发商普遍是进入上海不久的一些地方型房地产开发企业，虽然受在沪上斩获的土地性质所限只能开发商办类产品，但因其原先在三四线城市拥有较多的开发经验，依旧能够对项目进行比较专业的规划、定位及管理，从而受到购房人群的认可。

出现均价环比下跌的项目中，能够看到一个是松江新城东区的三迪曼哈顿，因来自嘉定、宝山等区域的项目竞争而进行了以价换量，而浦东唐镇的阳光城MODO则因其本身均价已经达到了37427元/平方米，因而量价都出现了一定的下滑。能够看到，虽然住宅的挤出效应存在，但商住公寓本身的价格上涨空间实际也是有限的，开发企业还是要合理定价。

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