（原标题：经纪人眼中的北京楼市：从“价高者得”到有价无市）

在此前的大行情时，北京二手房（房源、代理、租房）市场曾出现一些夸张场面，比如在多人抢房的情况下，通过抓阄、抽签、竞价等方式来确定买主。而多人等待谈判的情况下，“价高者得”这种模式也在今年“重出江湖”，并集中在成交最为火爆的3月。

本报记者 张敏北京报道

“今年3月份，在我们的一家门店，最多一套房子有8拨客户等着谈判。最后以‘价高者得’的办法卖出去了。”链家地产学院区总监马宁在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

今年春节过后，北京房地产市场经历了一波供需两旺的大涨行情。其中，二手房交易由于较为敏感，最容易出现大涨或大跌的波动，其变化也往往被视作市场的先导指标。

马宁的职务范围覆盖海淀区和西城区的一部分，共有20多家门店，是北京市最核心的区域。在今年以来的市场中，该区域经历了从火爆到冷清的大范围转变。由于育翔学区的存在，该区域的成交表现出一些不同特征。

根据北京市住建委数据，今年2-4月，北京市二手住宅网签量分别为15149套、32009套、24312套。但从短期走势来看，截至4月中旬，北京二手房成交量已连续多周出现下滑。国家统计局发布的数据显示，今年4月，北京二手住宅价格环比上涨3.7%，同比上涨37.2%。

昂贵的“学区”

“从我们的感受来看，春节后的市场变化最明显。首先就是客户忽然变得非常多。”马宁说，按照惯例，二手房市场通常在春节后有一拨行情，但往往会从长假结束后的一段时间开始。但今年的不同在于，节后两三天，客户就赶着来签约。

他表示，紧接着发现在很多单子中，业主开始出现涨价，而且是在谈判桌上“现场提价”。

“最多的一次，业主在谈判的时候提了四次价，总价累计一共涨了五六十万。但最后还是签了。”马宁说，几乎每一轮的二手房行情中，都会出现业主提价、购房者应价的情况。

马宁粗略统计，在他覆盖的“学院区”，春节过后的两个多月时间里，二手房成交均价上涨了1万到1.5万元左右，涨幅约在12%-15%的水平。即使与过去几年相比，仍然堪称“火爆”。

他表示，在此之前，北京楼市有两次较大的行情。2006年到2007年，北京二手房均价从当时的6000元左右，上涨到12000元，价格翻了一倍。经过2008年的回调后，从2009年初到2010年，均价又从10600元上涨到24000元，同样翻倍。

当时，北京二手房市场曾出现一些夸张场面，比如在多人抢房的情况下，通过抓阄、抽签、竞价等方式来确定买主。正如文首提及的案例，这种情况在今年也“重出江湖”，并集中在成交最为火爆的3月。

马宁表示，一旦出现“竞价买房”的情况，最终的成交价格往往就会比报价上涨四五十万。

这一情形大多出现在学区房（上海中原、代理、租房）交易中。“我们遇到最夸张的情况是，业主在饭店请所有有买房意向的客户吃饭，客户就在饭桌上出价，房子最终卖给出价高的人。”马宁说，相比于一般的二手房成交，学区房购买者对价格的接受度更高。

其中，在育翔学区的某个二手房小区，户型面积在50平方米左右的房屋，单价从春节前的8万-9万，在节后上涨到10万左右。在最高点时，部分房源的单价已经超过11万元/平方米。

被压抑的需求

对于有经验的经纪人来说，关注最初的蛛丝马迹，往往能够判断出市场走势。

据悉，链家地产将旗下的房源分为ABC三类，A类房源为户型朝向好，价格合适的优质房源；B类次之；C类多为户型不佳，或业主不太诚心出售的房源。

马宁表示，一旦A类和B类房源的库存量急剧减少、前来咨询的客户数量迅速增多时，往往意味着一拨大行情即将出现。相反，在房源充足的情况下，客户减少，则是市场降温的前兆。

在当前的北京市场，共有两种主要现象。马宁指出，大部分情况是卖方不降价，买方也不跟价，这也是造成近期市场降温的主要原因。

另一部分情况为“连环单”，即在换房需求中，因签订了新房的买卖协议而急于将现有房屋出手的情况。这部分卖主存在降价压力，有些客户甚至主动下调价格。

在当前的北京二手房市场，换房需求大量存在，但形成“连环单”的比例并不高。马宁判断，在其负责区域的二手房交易中，约有70%的比重为改善型需求，而整体市场中的“连环单”比例不超过10%。

从某种程度上，这也决定了北京市场的走势。

马宁认为，在北京楼市的前两次行情中，由于当时并未出台“限购令”，市场中投资比重较大，行情持续时间也长。现阶段的需求主体以首次置业和改善为主，对价格较为敏感，因此，一旦价格提升，成交量就会很快受到抑制。

其中，在4月1日之后，他负责的“学院区”整体交易量下降了约50%，该区域的学区房成交量同样大幅下降。他认为，这其中也有部分需求在3月被透支的因素影响。

但马宁表示，这部分需求并未完全消失，仅仅处于被压抑状态。“我们还是能够看到大量客户想要买房，这个量早晚要释放。”(编辑 骆轶琪)

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