本报监控30大二手屋苑价格最新统计：28个楼盘普涨，2个微跌

5月18日上午，国家统计局发布2016年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况。新建商品住宅方面，广州环比3月上涨2.4%位居第11，这也是广州从2015年4月起连续第13个月房价上涨，同比上涨17.4%；二手住宅方面，广州环比3月上涨2.6%位居第6，同比则上涨20.3%。

数据统计，广州楼价环比涨幅温和，同比涨幅迅猛，虽然比不上深圳53.4%的同比涨幅，但这也是“因祸得福”，广州限购政策并没有“加码”。而3月以来楼价涨幅，普通市民感受得更近也更深。一位朋友在建设六马路居住，她亲眼看着对面一楼小单位年初出售，价格是100万元。业主是投资客，对单位进行整容翻新后，三四月成功出售，价格变成130万元，刨去几万元的装修投入，业主3个月净赚20多万元。朋友对记者说，现在还不知道该盘源是否会“击鼓传花”下去，因为新买家还没有搬进来，说不定会一直转手下去。本报曾报道过一个“著名”案例，天河北峻林一个大单位转手，年前卖550万元，年后同类型单位卖到680万元。现在峻林推出250多平方米的一手房单位，套均价格1500万元，250平方米大单位都卖到6万元/m2的单价，相信中大户型卖出680万元之后已有更高的价格出现。

本报也有一个微观监测楼市的样本——《广州日报》30大二手屋苑楼价统计。最近，记者通过广州三大行搜集了30大二手屋苑1月和4月的成交数据分析，30大二手屋苑在4个月间的确出现普涨，只有珠江帝景苑和翠湖山庄出现微跌。涨价的28个楼盘中，7个楼盘录得双位数涨幅，越秀区名盘兼学位盘锦城花园在学位置业季累积可观涨幅，以25.3%领全市风骚。此外成交大区价格飙升的势头更显著，在录得双位数增长的楼盘里，除了越秀区锦城花园外，3个来自天河区，3个来自番禺区。

文/表 广州日报记者李凤荷

专家分析：多重利好叠加 年前年后变化大

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，楼市供给侧结构性改革、降准、房贷松动、限购调整吹风以及“营改增”等因素叠加，对市场情绪的影响明显。业主信心充足，反价成风；买家购房意愿高涨，不少追价入市，部分甚至恐慌性入市。调查显示，买家追价幅度约3%~5%，个别买家甚至追涨10%。一般来说，200万元以下单位，买家可接受升价幅度约5%；而200万元以上，买家可接受升价幅度约3%。市区核心地段部分优质盘，买家追价高达10%。

链家满堂红市场部研究主任刘镜棠介绍，4月适逢清明，但全市二手交易量仍保持高位，较去年同期翻倍大涨，甚至高于近年的“金九银十”传统旺季。积聚的购房需求在3月集中释放，而4月新增盘源远远不能有效满足市场需求，此外，继续限购在一定程度上扭转了部分购房者的看涨预期。价格方面，30大标志楼盘出现普涨，其中，天河、越秀、番禺领涨全市，海珠、荔湾、白云紧随其后。而学位房是4月楼市成交的亮点，尤其是珠江新城、东风东、天河北路等核心路段的学位房更是受到学位房买家的追捧，价格更是水涨船高，锦城花园因此而拿下全市涨幅榜冠军。

近几个月，大户型住宅不断受到热捧。首先，大户型首套契税的减少，税费成本降低，更多的是对买家心态的影响；其次，“二孩”政策出台，不少有条件的家庭都在为“二孩”作准备，大户型更适合三代同堂；再次，政策利好，改善型买家积极出手。据链家满堂红成交数据统计，120平方米及以上的三四房，成交份额4月对比1月上升约3%。

各区名盘分析——

海珠区富力千禧花园：

楼龄不同价差数千元

富力千禧花园在本次调查中以9.4%的涨幅在海珠区领涨全区。中原地产富力千禧二分行营业经理单秋兰指出，4月受政策利好影响，导致二手盘源稀缺，价格有所上升，富力千禧花园一期单位市价稍低，约3万元/m2左右，其他则为3.3万~3.5万/m2。由于富力千禧花园带有省级昌岗中路小学学位，所处地段好，因此无论是“刚需”客抑或改善客都青睐该小区单位。

白云区汇侨新城：

成交最密集涨幅为8.4%

汇侨新城是白云区首次置业最密集的区域，在本次调查中涨幅为8.4%。中原地产汇侨南分行高级营业经理黄维志表示，汇侨新城的成交量乃白云区数一数二的，其价格较低，无论是投资客、“刚需”改善客户都青睐购买该小区单位。投资客约占70%，“刚需”客占30%，改善型买家为10%。买家偏好60~70平方米左右、总价100万元的两房单位，业主有5%左右的议价空间。

天河区骏景花园：

涨幅为6%居中游位置

车陂大盘骏景花园在本次调查中涨幅为6%，居中游位置。中原地产骏景南苑分行资深营业经理张运珍表示，近期二手楼市利好政策频出，骏景花园的二手需求量及成交量较大，除约120~140平方米的南向三房“一房难求”以外，其他盘源都较为充足。由于放盘的多是置换型业主，他们不会惜售，但心态强硬，约有五成出现反价现象。有心放售的业主，反价约5万~10万元。不急卖的业主反价达20万~50万元，买家对反价多持观望态度。

番禺区星河湾：

买家侃价业主反涨10万

番禺大盘林立，有一万至万五左右的中价盘，如丽江花园、南奥和华碧，这3个盘在4个月收获了“10%+”的涨幅，而高价盘星河湾涨幅为8.5%。中原地产番禺大道北分行高级营业经理黄彬文指出，5月起“营改增”，由于此新规在3月及4月开始吹风，引致4月二手成交量比1月翻了几倍。

中原地产黄彬文透露：“有业主1月放售星河湾123平方米三房，初始放盘价为280万元，而当时市价为250万~260万元左右，到3月该类型单位市价涨至280万元，买家希望业主降价，但业主不愿意降价，更反价至290万元。”

荔湾区富力环市西苑：

涨价迅猛跨入“3万+”

荔湾区指标盘富力广场自从登上“3万+”楼价后后劲乏力，4个月涨幅仅为0.1%，相比之下，富力环市西苑后劲更足，从2.8万元/m2的楼价4个月迈过“3万”的门槛，涨幅为8.7%。地产中介分析，“3万”对于学位一般的荔湾区名盘是一个门槛。富力广场和富力环市西苑都是地铁5号线沿线物业，由于对口小学素质一般，在学位置业季没有显现出足够的影响力。富力环市西苑趁着3月“小阳春”旺季，成功从“2万+”跳跃上“3万+”，未来涨幅或像富力广场一样放缓。

越秀区锦城花园：

个盘报价已超6万元/m2

锦城花园四个月狂涨25.3%，拿下全市指标盘楼价涨幅“状元”。合富置业锦城二分行主管夏银玲表示，目前锦城花园、东风广场等东风东板块热门楼盘，业主惜售心态强。目前锦城花园A区个别放盘单价超6万元/m2，而B区单位面积稍大，业主放盘单价4.5万~5万元/m2，而东风广场目前均价已升至5.1万~5.2万元/m2。区域内其他热门的楼盘，如君汇世家和润粤大厦等，二手均价为4.5万~5.2万元/m2和3.8万~4万元/m2。

中原水荫路分行高级营业经理钟志明介绍，近日分行成交一套约159平方米大三房，总价748万元，业主初始放盘价是750万元，两天便成交。由于该板块二手住宅总价普遍较高，买家对价格接受程度较高，“营改增”调整后的优惠，对该板块二手楼市成交影响不大。

到价了，又如何？

记者周记

文：记者李凤荷

一位朋友去年卖楼找记者做参谋，她在珠江新城某次新楼盘有一个110平方米的三房，当时该楼盘楼价在4万元/m2以下，由于对比她1.9万元/m2的一手购入价翻倍，朋友心大心细想卖楼。笔者听了她的情况，因为她是“卖一买一”，建议她先找到合适的房源再卖，而且从当时的价格走势来看，楼价继续往上涨没有问题。她说她设定的卖出价位是4.8万元/m2，绝不回头。笔者当即说，年底即可到价，让她放心等楼价涨。果不其然，去年底已到达“下槌”的成交点，不过由于她当时还没有看中要换房的盘源，于是这个事情又搁下了。经过今年3月楼市狂飙突进“洗礼”，朋友日前告诉笔者，价格已涨到620万元，不过她又不想卖了。

对于楼价，没有人说得准什么时候到顶，人人不想摸顶入市，却企图在最高顶出货。另一位朋友在天河公园处有一个房子，放盘了也不愿意谈价，希望能以本小区最高价卖出，不断地通过各种渠道探听小区目前的楼价。卖楼对于某些业主来说仿佛要当“状元”，卖便宜几万元得个榜眼探花都觉得亏了。说实在，在某个时间段，最高顶出货是小概率的随机事件。这有点像中彩票，如果你只买一张彩票，那获奖的几率微乎其微，买多几张甚至是包圆，才能提高中奖率或者百分百中奖。一个楼盘有几百套房，八九成是自住，算下来要出售的盘源才几十套，如果你手里掌握四五套，那么你可以分阶段出货，当上“状元”的可能性就非常大，但如果你只有一套，卖了就没了，又何必纠结自己卖便宜了呢？

当然，卖房的原因除了“卖一买一”之外，还有五花八门，多到你不信，有的是为了析产（各种析产都有，朋友合伙买房的，直系或旁系亲属合伙买房的，最多的是离婚拆伙）；有的是继承财产分割，一次过把钱分了；有的为了移民；有的为了治病；有的为了回乡；有的为了“江湖救急”……卖房是终极目的，但并非所有人说卖就卖，这得看资金去处的紧迫性。有个朋友在龙津路某楼盘为父母买了一个电梯笋盘，2014年底前业主因为生意周转急需资金，1.7万元/m2狠甩。记得笔者的邻居当时在2014年在该区域附近找房子，价格至少在2万元/m2。有的人一个月后就要坐飞机移民国外，那卖房需求当然比还在国内晃悠不知道啥时候出国的人要迫切。“卖一买一”的业主同样如此，笔者朋友那种在中介眼里算是“无效需求”，因为她卖房不迫切，谈价也不积极，但由于市场上盘源不多，买家多起来还是要往这个盘源送。

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