广州大盘人气旺盛，销售火爆

文/图 羊城晚报记者 张秀钦

当北京、上海、深圳三大一线楼市成交量下滑之际，广州楼市继续一枝独秀。整体上，5月份再度成为成交量突破百万平方米的月份；个盘上，本月21日，花都的广州万达城推出二期住宅，首推货量超千套，开发商报称，当天成交超10亿元。需求旺盛，大盘王者归来。

即使市场火爆如2013年，广州楼盘大多数采取的仍是“小步快跑”的推货节奏。现在大盘频现，且收获良好销售业绩，说明商家对市场信心十足，消费者又回到“抢房”时代。

大盘模式重新启动

准确来说，广州住宅大盘时代按下启动键，并非始于2016年，而是2015年年底。去年年底，广州一东一北两大楼盘给了市场极大惊喜，让广州楼市收获靓丽的翘尾行情。去年12月初，广园东的碧桂园凤凰城一次推出750套洋房，开发商称，几乎在一天内全部售完；12月底，花都区的广州万达城一次推出3000套单位，开发商报当天售出2000套，收金21亿元。

今年“五·一”小黄金周，住宅大盘时代再度来临。这一次，楼盘集中在东部。4月30日，碧桂园凤凰城“星悦”二期开售，推货量多达850套，开发商当天报收12亿元；同一天，黄埔新盘实地常春藤开售，推货量约750套，开发商当天报收600套，消化率八成。

继去年惊人的3000套单位之后，本月13日，广州万达城再次拿到超2000套住宅新货的预售证，一周后再次推售。现场销售人员介绍，2000多套单位计划分成两次推售，5月下旬推一次，货量千余套，6月份再推一次，以大户型为主。开发商报称，当天成交超10亿元。

网易房产监控阳光家缘数据显示，本月23日，广州万达城一天网签117套单位，位列全市当天网签量之冠；24日网签229套，再度登上榜首。从4月30日至5月23日，碧桂园凤凰城网签735套，位列期间的全市第一，网签总金额达12.5亿元；第二名是实地常春藤，网签464套，总金额约为5.2亿元。

百万大关“三连破”

与大盘热销相伴相生的，是楼市的整体火热。去年12月，两个大盘爆发，让广州12月份一手住宅成交量达到130万平方米的高峰。

广州最近的大盘爆发，同样建立在整体市场大热的基础上。广州乐居监控数据显示，从3月7日至5月22日连续11周，广州每周网签量均突破2000套；“五·一”前后两周，网签量均突破3000套大关。目前，广州万达城网签总金额刚突破5亿元，根据开发商的报数，还有5亿元的货量将会陆续网签，在该楼盘天量成交的带动下，广州连续12周网签量超2000套不成问题。

个盘的爆发、每周网签量的爆发，带来的是月度网签量的井喷。3月，广州网签一手住宅面积为119万平方米；4月为120万平方米；5月份截至24日，网签面积为104万平方米，连续三个月突破百万平方米，以目前的势头，超越4月份的网签面积并不意外。

“总体来讲，市场供需两旺，只要广州维持当前稳定的楼市政策不大幅波动，预计五月延续三四月热度的可能性较大，‘红五月’可期。”“五·一”之后，中原研究部已对后市充满信心。5月份尚未结束，“红五月”已非常明晰。

广州的“红五月”还是在涨价基础上实现的。中原研究部监控数据显示，与“2015年12底—2016年1月初”这个时间段的开盘均价相比，今年“五·一”的27个楼盘中，有19个楼盘价格上涨，占比七成。涨价幅度主要集中在两个区间：一个是6%-10%的小幅涨价试探市场；一个是11%-20%的中幅涨价底气十足。其中，楼价涨幅最大的是南沙叠翠峰，超过三成；增城中铁国际花园的涨幅超过两成。越涨越买，说明消费者对后市房价依然看涨。

“红六月”？看政策

目前全国房地产市场呈现矛盾的状态，一方面是地王、高楼价频频出现；另一方面是调控的声音不断传来。消息称，苏州有可能在近期出台限购方案；合肥房管局方面表示，在必要的时候会进一步出台更严格的政策，不排除限购、限贷政策重新出台。本月20日，《人民日报》海外版刊登文章，援引专家分析称，南京、合肥、厦门、武汉等二线城市都有可能收紧楼市政策，若二线城市房价仍过快上涨，调控“降温”十分必要。

这些声音已在一定程度上影响楼市成交。广发证券分析师乐加栋根据近期的成交表示，全国楼市成交热度逐步回落。东兴证券分析师郑闵钢对接下来的楼市走向也不太乐观，认为下半年销售的不确定性和宏观经济走势偏悲观的声音增多，已经明显影响市场的判断，阶段性盘整将成为近期楼市的主基调。

就全国范围而言，出现“红六月”的概率较低。具体到广州楼市，能否连续出现4个成交量突破百万平方米的月份、再来一个“红六月”？

广州业内的主流意见是，广州楼市目前仍处于限购状态，限购政策不会对楼市产生根本性影响，能左右楼市走向的还是房贷的松紧。招商证券分析师赵可对包括广州在内的一线城市楼市走势的判断是：一线城市推货量加大让成交量站稳，但如果信贷下滑，成交量会倒下。

近日，建设银行放宽广州二手房房贷期限，将此前“***期限+房龄”不超过40年调整为50年。对广州楼市来说，这也许是一种信号，目前的房贷未必会大放水，但也不会再度收紧。

6月份的楼市政策或许存在变数，但比较确定的是，6月份广州大盘依然陆续有来。广州万达城计划在6月份推出一批新货；实地常春藤6月份也会推新货；番禺区的祈福缤纷汇，4月中旬一次拿到超3000套新货预售证，也有望在6月份发售。

评论：不要让买家跑了！

广州楼价可以涨，但只能是“温水煮青蛙”式的小幅上涨，假如一步到位地大幅涨价，最终只会让买家跳出广州楼市这个池子。

最近，《不要让华为跑了》的文章频繁刷屏。大家认为，华为在东莞注册公司，是因为深圳房价太高，都快把华为逼跑了。虽然华为专门澄清并未准备离开深圳，但高房价对实体经济、买家溢出的影响还是实际存在的。

这一点，对比上海、深圳及广州今年以来的楼市表现，便可以发现其中端倪。

今年年初，深圳、上海楼市出尽风头。尤其是深圳，在2月14日和2月15日，接连创下78762元/平方米和91965元/平方米的历史性均价。然而爬得越高，却容易摔得越狠，楼价快速上涨引发调控政策收紧，调控一个月后，深圳、上海楼市成交量大幅下滑，环比几近腰斩。

今年年初表现明显不如深圳、上海的广州，却成为一线城市中、4月份唯一一个成交面积环比上涨的城市，而且涨幅为9.5%。广州乐居监控数据显示，从3月7日至5月22日连续11周，广州每周网签量均突破2000套；“五一”前后两周，网签量均突破3000套大关。

成交量稳稳地站在高位，广州楼市靠的是什么？主要还是楼盘定价“贴心”。没错，广州楼价今年以来也有上涨，但就某个楼盘而言，更多的只是一次几百元/平方米的小幅上调；就整个区域而言，也不过是个位数的涨幅。最近成交量稳居第一的增城区，网签均价不过是从一个月前的10021元/平方米，上涨至如今的10969元/平方米；成交量第二的南沙区，因为低价楼盘成交比例较大，均价更从一个月前的11581元/平方米，下调至如今的11429元/平方米。其余从化、花都等外围区域的楼价最近甚少波动。由于售价较低的外围区域楼盘成交占比上升，带动广州一手住宅网签均价从一个月前的15842元/平方米，下调至15411元/平方米，不升反降。

当然，近期广州也有个别楼盘，较大幅度地上调价格，然而这种盲目乐观的做法，最终却不得不暗自承受“让买家跑了”的苦果。

一个楼盘如是，一个城市亦如是。毕竟，广州楼市周边还有很多“减压阀”，例如已同城多年、地铁相通的佛山市，又如有城轨相通的清远、中山等市，此处的广州假如楼价高了，买家自然会流失到并不遥远的彼处。这就注定：广州楼价可以涨，但只能是“温水煮青蛙”式的小幅上涨，假如一步到位地大幅涨价，最终只会让买家跳出广州楼市这个池子。

（执笔/梁栋贤）

□本刊评论员

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