网易财经5月31日讯 今日，星展（中国）有限公司在上海举办“2016洞悉亚洲论坛”。星展唯高达香港有限公司研究部主管吴淑燕指出：“根据正规算法，中国的房地产库存是3.88年，不是10年，商业前景其实比住宅更令人担忧。而未来三四年，房价涨幅预计在5%左右，房价快速上涨的黄金时代已经过去了。”

星展中国的数据显示，以目前人口结构、城市化率估算，未来五年，在中国，每年房地产需求量大概维持在11-12亿平方米。今年的房地产平均销量有可能会超过12亿，达到2013年之后的历史高峰，但这同时意味着明后年需求的前置，所以2017年、2018年的需求可能会往下走。

有关今年销量创新高预期的原因，星展唯高达香港有限公司研究部主管吴淑燕认为这与政策松紧有关。利率下调使得国内购房者可负担比率（月房贷/月收入）持续下降，目前这个比率大概在34%左右，创历史新低。其次，农民工买房支持以及棚户区现金赔偿比率提高，也会对今年销售提供帮助。

在吴淑燕看来，农民工其实是买得起房的，她指出，假设今年农民工房屋自有率由1%提高到2%（在家乡拥有一些产权），其实已经释放出不少需求。加上政府补贴，大概有38%的农民工可以在城里买得起60平方米的房子。假设政府对于棚户区改造的现金补偿可以达到35%（去年是28%），这样有助于去库存，对于销售也会有一定帮助。

在谈及房地产库存问题时吴淑燕说：“根据正规算法，中国的房地产库存是3.88年，不是10年，商业前景其实比住宅更令人担忧。”以住宅为例，用完工未售土地，加上开发中的建筑面积，扣掉已经卖掉面积，除以每年平均销售，得出中国现有库存是3.88年，但如果包括非住宅，这个数字就是5年，因此，中国库存最大的是商业，而不是住宅。

根据星展中国的测算，在库存进一步走低的情况下，今年房价的基本走势：一线城市房价应该会有一个上涨，但上涨幅度不会超过2015年。二线城市今年业绩增长大概在5%左右，但开发商在二线城市的毛利率，应该会继续往下走；三四线城市房价销售量会往上涨，但房价依然涨不上去。总体来看未来三四年，房价涨幅在5%左右，房价快速上涨的黄金时代已经过去了。（张媛）

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