（原标题：地产景气度回升持续性存疑 三四线库存“拖后腿”）

地产景气度回升持续性存疑 三四线库存“拖后腿”

5月至今频繁拍出的地王，并不能掩盖房地产市场整体不景气的事实。

几乎所有房地产从业者都关注到，中国房地产市场出现了极度畸形的景象：一面是一二线城市的地王狂欢，一面是三四线库存高企的尴尬。

把视野放大到整个房地产市场来看，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布最新数据显示，房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势，指数均在50%以下，市场供需两端均显疲弱。

截至4月底，房地产开发景气指数为94.41。尽管目前5月份的数据还未公布，但严重分化的房地产市场后市走势并不乐观。在“十三五”计划初期都将是去库存的背景下，三四线城市库存太大，一二线回升并未解决过剩问题。

地王与库存的悖论

抢完一线的京沪深穗，再抢二线南京厦门苏州，再然后抢中原的郑州。过去的5个月里，开发商的抢地模式在中国境内走出了这样一个曲线，市场还不错的二线城市，纷纷纳入了他们的储地版图。

6月1日，河南郑州。郑政东出[2016]9号地块由四川雅居乐以17.91亿元的高价竞得成为新地王。短短的一个多小时后，郑政东出[2016]10号地块经过99轮竞拍，由荣盛房地产以18.63亿元竞得，单价2603.40万元/亩，楼面价26035.22元/㎡，刷新郑州土地单价和楼面价纪录。

同日在上海，信达斩获宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，总价58.5亿元，楼板价37118元/平方米，溢价率303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。

中原地产研究部统计数据显示，截至2016年5月31日，按照总价计算，全国超过15亿的高总价地块合计有105宗，其中国企比例明显处于历史高位。整体看，105宗地块合计成交总价为3288.2亿，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额达到了1785.8亿。占比分别为54%左右。国企在地王市场占比超过私企。

另外在这105宗总价地王里，上市公司比例明显占绝对多数，105宗地王，89宗为上市公司获得，合计金额为2760亿。占比分别为84%。

二线城市成为绝对主力，在105宗总价地王里，合计一线城市只有27宗，而二线城市占到了74%。仅南京一个二线城市就达到了16宗总价地王。整体看，一二线城市的土地接近全面地王化。

“中国的开发商现在都去抢一二线城市的土地，但一二线城市充其量算也就60个左右，剩下的600多个城市大多在库存的泥潭里挣扎。”华南一家大型开发商人士说，按照中国行政区划算，一共就是660多个城市。

与开发商一二线抢地王并存的是，全国尤其是三四线城市库存仍然高企，销售缓慢。据国家统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积72690万平方米，其中非重点城市待售面积4.55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米。

戴德梁行认为楼市去库存任务仍然艰巨。戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管王晨表示，在全部去库存任务中，住宅物业所占面积比例达63%，是库存的主力。

从全国来看，楼市出清周期分化严重，去库存受益最大的是一二线城市，目前一线城市出清周期为9个月，二线城市为14个月，而三四线城市为31个月。在三四线城市中也有分化，惠州、三明、九江、滁州、芜湖出清周期都比较短，在4个月到11个月之间，但江阴、南平、大同、东营、威海出清周期都在两年以上。大同出清周期为46个月；东营为61个月，也就是需要5年以上；而威海的出清周期则高达240个月。

中国物流信息中心武威表示，虽然今年以来一二线城市的房地产销售有所升温，但难掩三四线城市依然较大的库存压力。在供需疲弱的影响下，房地产业销售价格指数连续两个月回落，企业预期也有所降温，业务活动预期指数维持在51%左右，环比回落近3个百分点。

景气度回升的风险

从国房景气指数的变化来看，自2015年5月创下92.43的近三年新低后，就开始一路回升，截至2016年4月仍是升势，但从多个市场和投资数据来看，这种回升持续性存疑。

但中金公司4月份的报告显示，5月30大城市成交合计2555万平米，同比涨幅收窄至23.9%（4月为57.0%），其中一线城市同比下滑7.8%，二/三线城市同比涨幅也分别缩窄至41.5%和13.3%，（4月为84.0%/46.6%）；环比方面，5月全月数据较4月环比下降10%，其中二线城市由于在4月需求大量透支，5月成交环比下降13.8%，表现弱于一/三线。中金预判6月数据月环比下降幅度放缓至5%。

在新开工和投资方面，广发证券也认为，在成交热度没有明显回落之前，房企将在市场窗口期加大新开工节奏，回笼资金，但当前新开工同比高增长态势并不具备可持续性；一旦销售端放缓趋势形成，将对新开工形成压制，全年新开工大概率呈现前高后低。

投资方面，当前二线城市土地市场升温显著，带动整体出让金同比较高速增长，将继续对投资边际改善形成支撑，但如果未来房价增速逐步放缓，而地价持续快速上涨，则会给房企投资带来负面影响。

5月20日，中国房地产业协会原副会长朱中一表示，以往房地产业靠单一土地增值形成价值链的传统开发模式、投资模式、运营模式正面临着失控与颠覆。

这也是包括中原地产、安邦集团在内的研究机构最为担心的。中原数据显示，年内抢地最积极的房企前5个月合计拿地为3887亿，合计建筑面积为6187.7万平米，平均拿地成本为6283元每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平米。也就是企业拿地平均成本增加高达48.4%。

2015年前5个月拿地金额也只有2264.99亿。2016年以来，拿地金额上涨幅度也高达71.6%。房企拿地积极性明显提高。

再从销售单价来看，目前已公布业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万，销售价格同比上涨了12%，土地价格上涨明显超过了房价上涨。

中原地产首席分析师张大伟称，因为接近50%的拿地成本增加，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临着巨大的销售难题。

按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，京沪这些地王才能上市。从房企整体拿地成本来看，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力风险将非常大。

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