（原标题：如果预售制终结 一位上市房企董秘说“后果不得了”）

早些年，万科曾发明了“5986”开发模式(即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅)，房企同行集中效仿，甚至后来蓝光将该模式推向极致。

基于房企预售制的各种高周转策略，也多少带有过去楼市严冬下无奈之举的深刻烙印，而当前该策略似乎已成一种常态。深圳现房销售试点曝出后，外界的直觉反应是担忧房企资金链。

《每日经济新闻》记者注意到，当前房企融资大门打开，但从上市地产公司财报来看，多数房企经营性净现金流长期为“负”，受益于今年一季度楼市回暖部分开始转“正”。对于深圳试点，一大型房企董秘直呼，“如果推开，这个不得了！”

●房企能承受现售制压力吗？

“现在房地产市场的预售制，主要是学习早些年的香港。”前述上市房企董秘表示，预售制直接导致了内地楼市爆发性增长，尤其是黄金十年，如果没有预售制，房地产业不知要落后多少年。

记者注意到，过去多年，房企模式一般是快速拿地、报建并获得开发批文，挖坑不久即对外销售，向银行申请开发贷，待资金回笼一部分后，迅速投入其他项目开发。

2012年，万科总裁郁亮公开喊出房企“过冬论”，万科版“5986”模式出炉。2014年以来，全国楼市遇拐点，各大房企进一步发挥高周转模式，个别激进者几乎近于达到极限，像蓝光曾推出“3461”模式。

万科销售额首次破千亿，就发生在史上楼市调控最严厉的2010年，外界将之归结为专业化操盘团队，没过几年，更多一线房企步入千亿俱乐部。试想一下，如果没有楼市预售制，像万科能跑得那么快吗？

近日，深圳市曝出一宗国有土地出让时被要求开发必须达到现房才能销售。这一试点消息一出，舆论哗然。

国家统计局数据显示，去年房地产开发企业到位资金12.52万亿元，比上年增长2.6%。其中，国内***20214亿元，利用外资297亿元，自筹资金49038亿元，其他资金55655亿元，增长12%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭***16662亿元，增长21.9%。

依此来看，包括定金、预收款及个人按揭***在内的其他资金实际上多发生于楼盘预售后及交房前，本质上属于楼盘预售制下的销售回款，上述其他资金总额占房企到位资金的近一半。

2015年，万科销售金额2614.7亿元，同比增幅20.7%，但经营活动（主要为楼盘销售等）现金流净额160.46亿元，前一年约417.25亿元，筹资与投资类现金流净额合计260亿元。也就是说，与预售有关的经营净现金流占万科现金流逾26%。

标杆房企万科尚且如此，多数上市房企经营净现金流仍长期为负，资产负债率及财务成本居高不下。前述上市房企董秘表示，该指标主要是房企产能扩张，比如拿地，很多都是杠杆性拿地，短期须支付很高比例的现金。他说，“如果没有预售，后果不得了”。

●一季报经营净现金流整体转正

年初以来，降低购房首付比例、调整房地产契税、营业税等楼市刺激措施先后出炉，上市房企业绩普遍飘红，尤其是经营性净现金流整体转“正”。

比如，合肥城建今年一季度经营性现金流由负转正，从长期处于净流出的大约“-3.5亿元”变成了净流入的大约“3.16亿元”。该房企解释说，这主要得益于销售回款同比增加等。

而就大型房企来看，记者注意到，保利地产今年一季度实现经营性现金净流入24.8亿元，去年同期该指标却净流出约63.8亿元，同比增幅138.8%，预收款1513.4亿元，新增近200亿元，期末货币资金425亿元，同比增加约50亿元。

从“万保招金”这四个标杆房企来看，目前万科与保利的经营性现金流金额为正，万科经营性现金流入同比略有下降，但这主要是扩张耗血所致。

不过，像招商和金地的经营性净现金流额虽为负值，但与去年同期相比，经营性现金净流出明显减少，比如招商对外解释说，这主要受益于销售回款增加。

某券商房地产分析师向《每日经济新闻》记者表示，当前全国楼市整体回暖，销售百强门槛再度提高，尤其是标杆房企仍处在加速扩张期，现金消耗量也明显增加，房企除了加大融资力度外，卖力销房功不可没。

●专家：现售制虽优点多但难铺开

亚信控股集团董秘荣腾洪表示，如果楼市销售改成现售制，从房企财报来看，除了对公司业绩有直接反映之外，更重要的是投资人及业内可直观反映出房企产品的市场供求状况。

以恒大地产为例，去年恒大实现房地产合同销售金额2013亿元，突破2000亿元销售大关，同比增长53.1%；合同销售面积2551万平方米，同比增长40.2%；合同销售均价7892元/平方米，同比增长9.2%。

如此傲人的销售业绩背后，当年预售业绩无法在当年全部完成营收结转，恒大地产去年虽赚取净利173亿元，但同比下跌3.8%。

恒大2015年业绩会上，恒大集团董事局主席许家印曾乐观地说，好事都集中在今年了，地产销售金额大超2000亿元，结转收入大幅上涨，多元化业务将扭亏为盈。

“如果改成现售制，房地产会计报表的情况就跟其他行业，比如快消品等，没啥区别了。”前述上市房企董秘表示，他们仍在观望深圳这一动作，如果改了，会牵一发而动全身。

在中城产联主席陈宝存看来，如果改成现房销售，估计一线房价会暴涨，因为当前楼市核心是供求关系及日趋上涨的土地成本。现售制下，房企仍会将压力转嫁给建筑商，建造成本才2000元/平方米左右，几乎可忽略不计，大型房企也有办法规避。深圳现售试点无非就是表明他们在调控上有行动，现在是去库存攻坚，难以在全国铺开。

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