（原标题：考察古代货币史对评析当前楼价的启发）

过去15年我国政府财政收入大幅上升，而人口却没有相应幅度增加，结果每个人平均税负就上升了，相当于在古代政府开支大了而种地人少了，这样一定会有通胀。我国当前房价高企，而产能却大量过剩，说明不是货币政策导致房价上涨，而是过大财政开支挤占了居民财富。

我从不试图预测房价，但总试图去理解房价，或说试图让自己不再对房价涨跌产生困惑。此前，我一直有个比房价为什么上涨更大的困惑：为什么只有人类进化出了货币？其他物种为什么没有？货币到底是人类进化的产物，还是激励人类进化的因素？绝大多数朋友认为我太闲了，这类问题对一个卖二手房（房源、代理、租房）的人来说，逼格实在太高！如果我好好去卖二手房，这些奇怪的问题会自行消失。可是，为了研究人类学和货币发行机制，我读了不少有关类人猿和古代史方面的书，我脑子里产生了化学反应，对国内房价上涨产生了与众不同的理解。

中国古代有个很著名的税制改革：两税法，百姓交税必须用铜钱，而不能用农民自产自销的粮食或布匹等实物。为这项改革，历朝历代辩论了很久。双方都慷慨激昂，主张两税法的自认在为国纾困，反对者自认在为民请命，绝大多数我们熟悉的文豪和诗人，都参加了辩论。张九龄就认为，如征税不用铜钱，官府就会堆积一大堆粮食和布匹，这在丰年是件糟糕的事。据说开元盛世前几年，负责收税的机构因堆满了丝绢，连围墙都看不见了。柳宗元则反对，他认为百姓没有铸造货币的权力，他们只生产粮食和布匹，为了交税，他们被迫卖出一部分谷物和纺织品去换成铜钱，而在丰年，粮食跌价，百姓被迫卖更多粮食才能换到交税的足额铜钱，富豪则会在丰年囤积大量铜钱，以便将来粮食进一步跌价时再出手去买，结果百姓更苦。裴松之想过一个办法，禁止百姓家里囤积铜钱，因为市面上铜钱因囤积而减少，物价会更低，农民会更苦。他的办法不错，但富豪更聪明，不让囤钱，就囤积铜，大户人家很快就销铜铸器，大量铜钱被融化，用于铸造精美的铜佛。于是，武则天又下令，不许百姓铸造铜佛，她以后的皇帝还多次下令毁佛——并非佛教招惹了皇帝，而是一旦天下太平，物产丰富，物价就下跌，百姓叫苦不迭，土豪纷纷毁钱铸佛，官府为了让铜钱重新流通起来，被迫找个理由去拆庙毁佛。

也有皇帝体惜百姓疾苦，认可了实物交税。结果，交上来的粮食普遍都泡过水，以便称重时候更重；大量布匹纺织时更薄，用料更少，一匹布长度没变但实际用料大大缩水。这种偷工减料，以次充好的情况防不胜防，于是又回到用铜钱交税上去。中国古代就这个问题辩论了几次，经济就反复了几次，朝代就更迭了几次。

有人提醒说，中国历史上少有长期且连续丰收的年份，两税制不就可在绝大多数年份（比如歉收甚至荒年）推行下去吗？可笑！一旦到了荒年，粮价暴涨，百姓手里的粮食少了，口粮都不足，怎么交税？于是就出现铜钱私铸，每千文铜钱法定含铜量由6斤缩减到不足2斤，大量掺杂铁、铅、锡和沙子，铜钱质量越来越差，劣币逐良币的结果，是用减重后的铜钱标价的粮食价格进一步飙涨，百姓怨声载道，官府开始严厉查处私铸铜钱的奸商，一次杀头上千，接着开始又一场轮回。

我国古代并未找到一种稳定的货币发行机制，究其原因，是古代社会生产力水平没有重大提高，社会组织都停留在农耕方式上，太平盛世，政府对外战争开支减少，种地人多了，粮食价格就下跌，通货紧缩；边事一起，官府征兵，开支大增，种地人反而少了，粮价就上涨，富豪奸商私铸货币和毁钱铸佛只是加剧了经济周期，核心问题还是政府开支是否稳定，从事农业生产的人口是否增加。

只要农业人口在增加，官府开支相对节约，只要农业产量在增加，农民只需卖出一小部分粮食就可缴纳固定的人头税，那么，即便市场上有些私铸铜钱，加上每朝官府新铸的铜钱，也不会导致通胀。一旦遇到官府奢靡，边事吃紧导致财政开支巨大时，这种比例就会逆转，而古代农业没有机械化和现代化的可能性，就会出现用铜钱标价的粮食价格大涨，稳定的社会就被打破了。

现在，把房子看成实物铜，情况也许并不相似,但有利于理解房价上涨的现象。我国现有法律规定了居民不能拥有土地，只能通过提供其他服务去购买住房，就像古代农民可种地，却不能私铸铜钱。当政府开支比较小，财政赤字规模不大时，就会有更多人从事实际生产，这就相当于在古代有更多人从事农业，铜价就不会上涨很快（用铜钱表示物价上涨其实也是实物铜的价格上涨）。所以，如果政府能进一步降低税负，推进原来由财政供养的事业单位改革，推进国企改革，就能有效释放出更多从事实际生产的人力资源，在总税收不变的情况下，劳动人口平均税负会下降，相当于在丰年固定缴纳人头税，而不是从量从价征收所得税。在这种情况下，实物铜价格就会下跌。可见，房价上涨，很大程度上是我国目前的居民平均税负过高，财政供养的非生产性人口过多，低效的国有企业过多导致的。

不少学者都撰文说我国近15年来房价上涨，很大程度上是因为货币投放过多。若从我国古代货币史角度来看问题，就会发现，货币投放多并不一定导致通胀，除非是严重的私铸和减重，只要能生产出相应的实物，物价不会大涨，这在古代多次得到验证。房价上涨的真实原因，在于过去15年我国财政收入大幅上升，而人口却没有相应幅度增加，结果每个人平均税负就上升了。当前房价高企，而产能却大量过剩，说明不是货币政策导致房价上涨，而是过大财政开支挤占了居民财富。

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