（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

在《三体》大结局里，程心和关一帆两个最后的地球人看到了用地球语言和三体语言写成的宇宙广播，激动地拥抱在了一起。宇宙中存在过的文明浩若繁星，但最终只有157万种文明留存下来，见证旧宇宙的死亡和新宇宙的崛起...

等等！标题明明写着“上海楼市拐点”，扯什么《三体》！！？

脑洞这个东西，根本停不下来~~看到三体的“未来”，邦爷突然想和大家一起脑补，体验一下未来5-10年的上海，那会是什么感受？

上下班高峰的地铁车厢，宽得像溜冰场；马路上车随便狂奔，再也不怕被“蜗牛速”逼出路怒症的老司机；光明村的鲜肉月饼笃定买，再也不会排长队，再也不用担心限量供应……

邦爷为啥敢这样脑补？因为昨天看到了一组关于上海近年高考报名人数的数据。

高考人数又少了

数据显示，今年上海的高考报名人数只有5.1万人，比去年少了1000人。

2009年上海的高考报名人数还在7万以上，从2013年开始，这个数字就一直“不进反退”，在5万人左右徘徊。

出现这一巨大变化的原因是，上海在1991年到2003年的12年间，出现了人口生育率的“微笑曲线”，也就是每年新出生的婴儿只有五六万人，规模只有80年代中期的一半甚至1/3，直到2004年生育率才重新恢复。

资料来源：上海市统计年鉴

如今，生育率低潮期出生的婴儿们长大成人，开始参加高考，他们也将陆续毕业、找工作、踏上岗位...

这群人就是影响一切和人口有关的消费市场的关键！这让邦爷想到的，是未来上海的很多价格，比如劳动力市场价格，未来房地产的价格，更多大宗消费品的价格等等。

要知道，上海的房地产市场一直享受着巨额的人口红利。因为在1978年到1991年的13年间，上海始终保持着“高生育率”，新生婴儿在1987年甚至达到了19.02万人。

这些人的结婚、成家、生子，和上海房价在2004年以后的高速疯涨有巨大的关联。

比如说，统计年鉴显示，上海的初婚人数在2004年达到20万人以后，每年的结婚人数都保持在20万人左右的水平。这一庞大的人群，带来了每年稳定的住宅刚性消费。

然而，当人口生育低潮期的出生的小孩，大学毕业慢慢步入结婚年龄后，上海房地产市场的人口红利突然消失了，这必然会出现可怕的需求拐点。

爆发在5年后？

但是，这个拐点究竟会在什么时间点爆发呢？

邦爷手里有些数据可以帮助测试，比如上海的初婚年龄是男性平均30.11岁，女性平均年龄28.14岁。按照最简单的逻辑测算，目前的大学生平均年纪是18岁，所以4年后，上海房地产市场的需求拐点很可能发生，也就是2020年。

然而，初婚年龄仅仅是预测市场需求拐点的因素之一。作为过去已经发生的历史数据，它显然无法成为用来预测未来需求的大数据。

资料来源：上海统计年鉴

如果仅仅以初婚年龄和上海户籍人口历史出生数据，也许可以简单地推算出2021年将是上海房地产市场的需求拐点。

但这种方法预测上海房地产市场，结论很有可能是不准确的。邦爷正邀请专业机构对上海房地产市场需求拐点时间进行数据研究和分析，以更好地判断上海房地产市场需求拐点的时间。

不过，邦爷认为，不能仅凭人口出生规模和初婚年预测住房市场拐点，因为上海有人口管理政策。

上海之前出台的《上海市人民政府关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，有一条内容非常关键：就是上海对人口的信息化管理。在劳动力人口下降后，可能会迅速出台政策，鼓励外来人口的流入。

拐点出现房价也未必降？

再来谈谈另一个问题，上海的住宅建设用地供应，也是根据人口来定的。

《上海城市总体规划（2015—2040）纲要概要》就提到，上海的郊区新城要根据常住人口的增减，动态地增减土地。

换句话说，房地产市场的供需是否平衡，地价上涨还是下跌，都将在区一级地方政府的掌握中。

一旦房价大跌，政府就可能会减少土地供给，规避房价暴跌造成的经济风险。只不过，这样的做法，只能保证短期有效，却无法改变长期性的市场趋势。

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