（原标题：央企淡出地王之争 资本更替暗示市场拐点）

市场的拐点说来就来。

进入6月，上海房价指数涨幅继续收窄，5月环比涨幅2.3%，比上月收窄1.3%；同比涨幅为33.8%，比上月收窄0.4%。

市场拐点还表现于这几点：几个成交量同比增速正在持续下行；另一方面，土地市场地王频出，主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间；产业政策已现收紧迹象，3月底，上海、深圳等热点城市已陆续出台楼市收紧政策，近期不排除个别二线城市（如合肥、南京、苏州）重新实施更为严厉的调控政策。

中金证券房地产分析师宁静鞭在最新的一份研究报告中写道：“又见地产周期，下半年A股地产股博弈预期差”。他认为，目前属于“产业政策敏感期”到“预期差”阶段的转折点。

近期地王背后资金的更替似乎也说明了这一点。6月17日，嘉定两幅地块出让，分别被福建房企建发以41.98亿、新城+中垠+市北联合体以22.05亿竞得。难得一见的是，人民银行上海总部和上海银监局的相关人士也坐镇于现场观察席。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，土地市场央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企业的“地王”拿地行为，比如一些发展速度较好并未受过地王挫折的正在全国化的民企房企、以民间资本为特色的较为激进的闽系房企等。此时，“地王”仍然是“地王”，并不会因为央企的退出而改变。

资本更替信号

业内人士指出，此前频频制造地王的央企有淡出迹象，这是一个信号。比如这幅嘉定新城地块，综合指标不错，但是竞买人只有10多家，和前期周浦地块37家有很大落差，当前溢价率还不足100%。有实力拿地的前期已经有所收获，当前不仅上海地贵，连苏州南京等城市土地也越来越贵，短期再要大笔资金支出显然也不太切合实际。

张宏伟指出，从本轮市场走势来看，首先从近期“权威人士”对中国未来经济及货币政策走向判断来看，接下来中国货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩，不会依靠大幅放水的方式刺激宏观经济。

因此，对于中国房地产市场来讲，由于货币政策开始收缩，热点城市楼市需求透支，再加上北上广深等一线城市，南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧，一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然，这对拿“地王”的企业来讲不是好事情。

由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策，再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。

今年第一季度，央行再次降准0.5百分点，上海楼市继续放量，一季度上海商品住宅成交量又高达440万平方米，市场需求在去年下半年透支情势下继续透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整。

上海以外一线城市，南京、合肥等热点二线城市市场亦是如此。因此，从这个角度来看，在一线城市、热点二线城市积极拿地，如果再遭遇今年下半年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事。

高地价对房企的融资将产生影响，比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲其的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。

“最后一根稻草”

上述中金研报指出，房地产行业进入“三年变两年周期”的拐点，下半年是行业成交增速下行期。主要有三方面的表现：行业成交方面，未来将进入高同比基数阶段且新房供应将在4季度明显提升；土地市场地王频出，主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间；一线城市产业政策已于3月底收紧。

实际房地产价格（剔除通胀/货币因素）是在反映人口结构的变化。对比美、日、英、韩四个国家各自的人口结构变动与实际房价波动在中长期呈现明显同动关系。同时，杠杆率变动快慢是扰动名义房价的重要因素，如果房价涨幅是被杠杆率快速增加所推动，则未来面临的下跌风险较大。

中国房地产市场进入存量时代，存量房交易市场全面爆发是大势所趋。上述报告认为，估计到2020年，存量房交易占新房成交比例将提升至70%水平（目前二线城市该项指标平均为43%）。

中金研报指出，2016年全国销售面积增速小幅上涨7%，上调投资增速预测也将小幅上涨7%、新开工面积同比增速预测5%。预判2季度成交量同比增速达到高位，而主要城市房价增速高位在3季度；地产开发进入“再库存”阶段，4季度才能见到投资增速回落。

宁静鞭指出，房地产已经处于周期的中后段，或将提前进入下行期。下半年短期快速加杠杆是隐忧。中国加杠杆速度在逐年提升，且一线城市中深圳加杠杆速度较快，其中福建和广东杠杆利用率偏高。

过往中国房地产市场的中短期变化，大致以三年为一个周期。每个周期都遵循“价量齐跌”->“价跌量稳”->“价平量增”->“价量齐升”->“量平价增”->“价涨量缩”等相似阶段。

因此，推动地产周期掉头的“最后一根稻草”是货币政策紧缩。行业自身因素，比如新增供应增长、产业政策调控等，反而不是造成行业拐头的主要原因。通胀上行带来的货币政策紧缩，最后以按揭信贷控制/按揭利率折扣回收等形式传导到地产需求端才是压垮行业的“最后一根稻草”。

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